Agent immobilier : pensez à vérifier la solvabilité du candidat locataire et à mettre en garde votre mandant du risque d’insolvabilité du candidat acquéreur

S’agissant du candidat locataire :

Un propriétaire bailleur a confié la gestion locative de son bien à un mandataire. Le locataire n’a plus réglé les loyers et le bail a été résilié.

Le bailleur a engagé une action en responsabilité et en indemnisation à l’encontre de son mandataire au motif que le bien a été loué à un locataire impécunieux.

La Cour d’appel de PAU a rejeté la demande indemnitaire au motif que les éléments versés aux débats ne permettaient pas de s’assurer que le mandant avait donné des instructions concernant les justificatifs à fournir par le locataire qu’il souhaitait voir entrer dans son appartement.

Selon un arrêt rendu le 11 mars 2020, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a violé les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, et qu’il incombe à l’agent immobilier, « quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications séreuses. » (Cass. Civ. 1, 11 mars 2019, n° 18-26577)

C’est donc à l’agent immobilier seul qu’incombe ce travail de vérification.

S’agissant du candidat acquéreur :

Dans le cadre d’une vente, l’acquéreur a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien. Le jour de la signature de l’acte définitif, l’acquéreur ne se présente pas. Les vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

La Cour d’appel d’AMIENS avait rejeté les demandes dirigées à l’encontre de l’agent immobilier au motif suivant :

« Si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien , ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont accepté et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, et que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur. »

Selon un arrêt rendu en date du 11 décembre 2020, la Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 1147 ancien du code civil au motif que « l’agent n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté ». (Cass. Civ. 1, 11 décembre 2019, n° 18-24381)

L’agent immobilier, qui s’abstient de conseiller au vendeur de prendre des garanties ou de le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il présente manque ainsi à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité civile à l’égard du vendeur.

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