Droit de la copropriété

Clément se distingue par une réelle expertise en matière de droit de la copropriété qui ne cesse d’évoluer : arrêté NOVELLI, loi ALUR, loi ELAN, etc.

Il a été juriste au sein d’une association de conseils et d’assistance aux membres des conseils syndicaux et syndics non professionnels des copropriétés : consultations juridiques, organisation de formation et d’information en droit de la copropriété, rédaction d’articles juridiques, etc.

Clément a également approfondi son expertise juridique en matière de copropriété au sein des cabinets d’avocats dans lesquels il a collaboré.

Il intervient notamment dans le cadre des missions suivantes :

• Contentieux du recouvrement des provisions et charges de copropriété
• Conseil et assistance des syndics de copropriété (professionnel ou non-professionnel)
• Copropriété sans syndic
• Copropriétés en difficulté
• Actions en validation ou contestation d’assemblées générales et/ou de résolutions d’assemblée générale
• Assistance aux membres du conseil syndical (article 27 du décret du 17 mars 1967)
• Sinistres, travaux, expertises amiables ou judiciaires
• Nomination d’un expert, mandataire/syndic judiciaire ou administrateur provisoire judiciaire
• ASL (association syndicale libre), lotissement
• Trouble de voisinage
• Mise en conformité du règlement de copropriété de l’immeuble :

En effet, un des apports majeurs de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018 est l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de mettre à jour son règlement de copropriété dans un délai de trois ans, soit d’ici le 24 novembre 2021.

2 cas de mise en conformité : l’un vise le lot transitoire, l’autre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

Pour rappel, l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

De nombreux règlements de copropriété ne sont plus adaptés et ne retranscrivent pas fidèlement l’existence des parties communes particulières, consacrées par la jurisprudence et crées de fait au sein de la copropriété, à savoir :

• les parties communes spéciales (parties et charges liés à un bâtiment ou une partie de bâtiment) ;

• les parties communes à droit de jouissance exclusif (loggia, balcon, toiture-terrasse, combles aménagés…) ;

• les lots transitoires (lors de la construction d’un immeuble, ces lots transitoires sont parfois conservés ; le promoteur vote ensuite et participe aux charges jusqu’à la construction et leur remplacement par de vrais lots privatifs).

A défaut de mise en conformité, l’existence de ces parties peuvent être remises en cause ; les copropriétaires s’exposent également à la disparition de leurs parties communes.

• Assistance aux copropriétés de petite taille et aux syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires :

Afin de faciliter la gestion des « petites copropriétés » et leur permettre de s’exonérer de quelques-unes des règles impératives du statut jugées trop complexes à mettre en œuvre, l’article 34 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a créé des dispositions dérogatoires au régime de droit commun de la copropriété regroupées au sein de la section I du chapitre IV ter de la loi du 10 juillet 1965 qui comporte cinq articles. Ces dispositions sont complétées par les articles 42-3 à 42-5 ajouté au décret du 17 mars 1967 par le décret du 2 juillet 2020. Ces dispositions ne se présentent pas comme un régime de gestion spécial mais plutôt comme quelques adaptations apportées au régime de droit commun de la copropriété.

Jusqu’à l’ordonnance du 30 octobre 2019, il n’existait pas de régime dérogatoire applicable aux syndicats composés de deux copropriétaires soumis, comme tous les autres syndicats, aux dispositions impératives du statut et notamment au formalisme et aux pouvoirs de l’assemblée générale pour la prise de décisions pourtant considérées par la pratique 1 et la doctrine inadaptées à ce type de copropriétés où seul le consentement unanime des deux copropriétaires permet d’assurer

la gestion de l’immeuble collectif. Pour autant, l’évolution de la législation n’était pas envisagée, les solutions offertes en cas d’abus de majorité ou de minorité demeurant les seuls recours pour résoudre les situations de blocage affectant le fonctionnement normal de ces copropriétés 2. La réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019 a été l’occasion de créer dans la loi du 10 juillet 1965 des dispositions particulières pour les « syndicats dont le nombre de voix

est réparti entre deux copropriétaires » qui font dorénavant l’objet de la section 2 du chapitre IV ter créé dans la loi du 10 juillet 1965 comportant onze articles 3 dont certains sont largement inspirés du régime de l’indivision du code civil. Le dispositif est complété par les articles 42-6 à 42-12 créés dans le décret du 17 mars 1967 par le décret du 2 juillet 2020 qui sont entrés en vigueur le 4 juillet 2020.

Ces dispositions dérogatoires au statut de droit commun de la copropriété ont trait aux modalités de

prise de décisions et à leur contestation éventuelle et elles apportent diverses adaptations aux règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires jugées « inadaptées ou trop rigides » dans ce type de copropriété.