Copropriété & covid-19 : point sur l’assemblée générale dématérialisée et le contrat de syndic

Copropriété & covid-19 : point sur l’assemblée générale dématérialisée et le contrat de syndic

Il est rappelé que dans le cadre de la loi ELAN et plus particulièrement de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n° 2019-1101, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er juin 2020, plusieurs mesures ont été prises afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale.

L’une d’elle concerne le vote à distance par voie de formulaire : article 17-1 A

Lorsque le copropriétaire ne souhaite/peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer au syndic son formulaire de vote par correspondance.

 « Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
« Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Le décret du 29 octobre 2020 interdisant les déplacements ne prévoit pas de dérogation pour assister à une assemblée générale de copropriété.

L’ordonnance du 20 mai 2020 qui modifie l’ordonnance n° 2020-304 portant adaptation notamment des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété, complétée par le décret du 2 juillet 2020, permet aux syndics de copropriété d’organiser des assemblées générales dématérialisées ainsi que des votes par correspondance.

Jusqu’au 30 janvier 2021 et à sa discrétion, le syndic pourra décider de tenir l’assemblée générale par visioconférence ou par vote par correspondance.

En cas d’assemblée en visioconférence, les copropriétaires qui n’ont pas accès à un tel système pourront voter par correspondance au moyen d’un formulaire.

Si le syndic fait le choix d’une assemblée générale se tenant uniquement par correspondance : le modèle de formulaire de vote par correspondance est déterminé par l’arrêté du 2 juillet 2020 ; ledit formulaire doit impérativement être joint à la convocation.

Le formulaire doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l’assemblée générale.

Ledit formulaire de vote sera écarté lorsque le copropriétaire participe finalement à l’assemblée générale ou s’y fait représenter.

Le président du conseil syndical ou l’un de ses membres assurera le rôle du président de séance et signera le procès-verbal dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée.

La feuille de présence doit indiquer les coordonnées des copropriétaires ayant voté par correspondance et mentionner la date de réception du formulaire par le syndic.

S’agissant des contrats de syndic, rappelons que l’état d’urgence sanitaire a été déclaré jusqu’au 10 juillet 2020.

Le contrat de syndic expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021 (ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020).

Les copropriétés qui ont signé un contrat avec un syndic dont le mandat a expiré avant le 12 mars 2020 ou après le 23 juillet 2020 ne sont pas concernés par ces dispositions.

Covid-19 et perte d’exploitation : restaurateurs vs Axa, la position du Tribunal de commerce de LYON dans l’affaire du « Bacchus »

Covid-19 et perte d’exploitation : restaurateurs vs Axa, la position du Tribunal de commerce de LYON dans l’affaire du « Bacchus »

Le bras de fer entre les restaurateurs et les compagnies d’assurance continue devant les tribunaux de commerce.

Il est rappelé que des précédents épisodes se sont déroulés devant les juges de référé depuis le mois de mai 2020, ou au fond comme cela a été le cas à TOULOUSE, TARASCON, BOURG-EN-BRESSE, RENNES, MARSEILLE et PARIS.

Pour plus de précisions :

Après la position attendue du tribunal de commerce de PARIS intervenue le 17 septembre 2020 et de celui de MARSEILLE du 15 octobre 2020, c’est au tour du tribunal de commerce de LYON de s’être positionné dans l’affaire opposant le restaurant « Le Bacchus » à la compagnie AXA.

Il est rappelé que les tribunaux de commerce de TARASCON, RENNES, PARIS et MARSEILLE avaient considéré la clause d’exclusion de garantie réputée non-écrite et écarté ladite clause d’exclusion et ainsi, donné raison aux restaurateurs.

Contre toute attente, le tribunal de commerce de LYON a jugé en sens contraire.

Il est rappelé que le contrat d’assurance multirisques comportait dans ses conditions particulières une extension de la garantie « perte d’exploitation » dans le cas d’une fermeture administrative de l’établissement de l’assuré en raison notamment d’une épidémie.

Les juges lyonnais ont considéré :

  • que « la fermeture d’un seul établissement pour cause d’épidémie au sein d’un département peut constituer une mesure plausible et cohérente, donc un fait probable, »
  • que « le risque couvert demeure et se limite au cas où la cause n’engendre que la fermeture du seul établissement de l’assuré », de sorte que la « clause a bien un caractère limité et ne vide pas la garantie principale de sa substance ».

Le restaurateur a donc été débouté de ses demandes indemnitaires.

Le tribunal de commerce de LYON vient donc de semer le trouble alors qu’une jurisprudence constante et favorable aux restaurateurs se dégageait des autres tribunaux de commerce saisis au fond.

Il faudra désormais attendre les positions des cours d’appels qui seront saisies pour tenter d’y voir plus clair.

La saga continue.

Clement Diaz Avocat