Vente immobilière : l’offre acceptée vaut-elle vente ?

On m’interroge régulièrement, vendeur comme acquéreur, pour savoir si à la suite d’une #offre acceptée, l’une des deux parties peut se rétracter et ne pas finaliser la vente.

L’article 1113 du code civil prévoit : « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

L’article 1583 du code civil dispose quant à lui que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Dans une espèce récente, un couple avait proposé d’acquérir un bien, sans avoir recours à un prêt. Les vendeurs ont contresigné l’offre en ajoutant la mention manuscrite « lu et approuvé, bon pour acceptation de l’offre » ; avant de préciser ne pas donner suite, ayant trouvé un acquéreur plus offrant.

La cour d’appel a considéré la manœuvre comme étant une rupture licite de pourparlers (CA Paris, 20 novembre 2020, n° 18/21521).

📍 La haute cour casse cet arrêt et juge qu’il y avait accord des parties sur la chose et le prix rendant la vente parfaite, dont le vendeur ne peut se dédire (Cass. Civ. 3ème, 16 mars 2022, n° 21-10.586).

📍 Cela confirme une jurisprudence déjà établie jugeant que lorsque le vendeur signe et appose la mention « bon pour accord » sur la lettre d’intention d’achat adressée par l’acheteur, la vente est parfaite par l’accord des parties sur la chose et le prix (Cass. 3ème civ., 29 septembre 2016, 14-26.674).

L’acceptation d’une offre engage ainsi les deux parties qui ne peuvent se dédire, au risque de se voir assigner aux fins de réitération de la vente ou en paiement de dommages et intérêts.

Location saisonnière type Airbnb et refus de changement d’usage par la Ville de Nice.

Location saisonnière type Airbnb et refus de changement d’usage par la Ville de Nice.

La ville a confirmé auprès de Groupe Nice-Matin le renforcement des contrôles et l’augmentation du nombre de refus de dossier de changement d’usage :

– plus de 1000 contrôles en 2021
– pres de 300 courriers d’avertissements adressés
– des 1eres procédures lancées
– 250 dossiers de changement d’usage rejetés.

Le propriétaire demandeur d’une autorisation temporaire de changement d’usage (d’1 an, renouvelable 5 fois) doit joindre l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage.

La Ville de Nice rejette 2/3 des dossiers au motif « que le règlement de copropriété n’autorise pas la location meublée touristique. »

Or, cette interprétation par la Ville est très souvent contestable et injustifiée.

Il convient alors de saisir le Maire d’un recours gracieux dans le délai de 2 mois de la notification de la décision, puis en cas de rejet (même implicite), de saisir ensuite le Tribunal administratif.

En cas de poursuite de l’activité de #locationsaisonnière malgré le rejet du dossier de changement d’usage, la ville peut ensuite poursuivre le contrevenant devant le Tribunal Judiciaire et solliciter sa condamnation au paiement d’une amende de 50 000 euros, en se fondant sur les rapports dressés par leurs agents assermentés.

La ville de Nice, prétextant une volonté de régulation, suit donc la même voie que celle de Paris qui a multiplié les procédures contre les propriétaires.

Il est donc primordial de contester dans un 1er temps le rejet de la demande de changement d’usage.

Cela pourra vous éviter ainsi une procédure ultérieure engagée par la Ville devant le Tribunal Judiciaire, en paiement dune amende.

Location saisonnière type Airbnb et refus de changement d’usage par la Ville de Nice.

Régime applicable de la location de meublé touristique type « Airbnb » à NICE depuis le 1er juillet 2021 

La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L. 631-7-1 A prévoit quant à lui qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La Ville de NICE a renforcé sa règlementation sur les locations meublées touristiques.

D’abord, via des délibérations des 10 juillet 2014 et 25 juin 2015.

Puis, aux termes d’une délibération du 23 juin 2017, en instaurant la déclaration d’enregistrement du meublé obligatoire, auprès de la mairie de NICE pour obtenir un n° à 13 chiffres qui figurera sur les annonces.

Ensuite, à l’occasion d’une délibération du bureau métropolitain du 21 décembre 2018.

Enfin, aux termes d’une délibération n° 7.1 du bureau métropolitain du 31 mai 2021, elle a adopté le nouveau règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice applicable au 1er juillet 2021

Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé à NICE et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de NICE.

I/ L’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage

A/ principe

Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d’usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier :

– une déclaration sur l’honneur,

– l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage,

– à défaut produire l’accord de la copropriété.

B/ la dispense d’autorisation au changement d’usage

Les changements d’usage de locaux d’habitation sont autorisés d’office, sans qu’il soit nécessaire d’en faire la demande pour les locations pour de courtes durées à une clientèle de passage, dès lors que le logement concerné constitue la résidence principale du loueur (L. 631-7-1 A du CCH). La durée de location cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an.

C/ Conditions de délivrance des autorisations de location de meublés touristiques

La demande est à formuler par le propriétaire du logement.

En ce qui concerne la 1ère demande de changement d’usage :

Une seule autorisation temporaire sans compensation d’une durée d’1 an renouvelable 5 fois pour une même durée (non fractionnable) peut être accordée par propriétaire (une seule autorisation par foyer fiscal). Cette autorisation est temporaire et nominative, attachée à la personne et non au local, elle est donc incessible. Il ne sera pas possible de transférer cette autorisation sur un autre bien détenu par un même propriétaire. Au-delà des 6 ans, ou en cas d’abrogation anticipée sollicitée par le propriétaire, il ne sera pas accordé de nouvelle autorisation temporaire pour le bien qui en a bénéficié ou sur un autre.

Au-delà de cette période de 6 ans, les propriétaires désireux de poursuivre ce type de location seront soumis au régime de compensation.

Si le propriétaire désire solliciter plus d’une autorisation, le régime de compensation s’applique de plein droit.

La reconduction annuelle de l’autorisation est tacite. Toutefois, l’administration se réserve le droit de ne pas reconduire l’autorisation par courrier recommandé dans les 2 mois qui précédent la date anniversaire de l’autorisation en cas de nuisances avérées et répétées dans le logement objet du changement d’usage ayant nécessité l’intervention des forces de l’ordre ou des constats par agents assermentés

La compensation est obligatoire par le même propriétaire, au-delà des 6 ans ou à partir du 2ème logement dédié au meublé touristique.

Régime pour les personnes morales : obligation de compenser dès le 1er logement mis à la location en meublé touristique.

D/ Conditions de renouvellement des autorisations temporaires pour les meubles touristiques déjà délivrées au titre des délibérations précédentes

Sont concernées les autorisations délivrées à des personnes physiques au titre des deux délibérations :

– N° 25.2 DU BUREAU METROPOLITAIN DU 10 JUILLET 2014

– N° 25.1 DU BUREAU METROPOLITAIN DU 25 JUIN 2015

Les autorisations temporaires déjà délivrées pourront bénéficier à leur demande expresse de prolongation(s) de validité d’une durée de 3 ans, sans dépasser toutefois la durée maximale de 9 ans.

Les demandes de prolongation doivent être formulées avant la date d’expiration de l’autorisation, la date de réception du dossier complet faisant foi. Toute demande formulée hors délai sera instruite selon les nouvelles dispositions issues du règlement applicable depuis le 1er juillet 2021.

E/ Pièces à produire :

Concernant les locations de meublés touristiques propriétés de personnes physiques :

  • Le formulaire adéquat correctement renseigné par le propriétaire ou son mandataire,
  • Le propriétaire fournira un titre de propriété et la dernière taxe foncière disponible dans leur intégralité,
  • La copie d’un document d’identité du propriétaire (CNI, passeport).
  • Pour les propriétaires représentés par un mandataire, l’annexe signée des deux parties justifiant de ce mandat,
  • Si le local objet de la demande est situé dans une copropriété, le propriétaire devra attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage,
  • Fournir l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage ou à défaut produire l’accord de la copropriété,
  • La partie du formulaire relative à la compensation et ses pièces justificatives, le cas échéant.

Concernant les locations de meublés touristiques propriétés de personnes morales :

  • Le formulaire adéquat correctement renseigné par le propriétaire ou son mandataire,
  • Titre d’occupation (bail, etc), la dernière taxe foncière disponible et attestation de propriété dans leur intégralité,
  • Pour les propriétaires représentés par un mandataire, l’annexe signée des 2 parties justifiant de ce mandat,
  • Si le local objet de la demande est situé dans une copropriété, le pétitionnaire devra attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage,
  • Fournir l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage ou à défaut produire l’accord de la copropriété,
  • Les statuts actualisés de la société (Kbis ou autre) mentionnant une activité compatible avec la location de meublés touristiques,
  • La partie du formulaire relative à la compensation et ses pièces justificatives.

F/ Les sanctions

Notamment :

  • Amende civile jusqu’à 50 000 €,
  • Condamnation sous astreinte à remettre les lieux à l’usage d’habitation,
  • Sanctions pénales.

Les demandes de changements d’usage font ainsi l’objet de contrôles établis à domicile par des agents assermentés du pôle de protection des logements. Ainsi, en cas d’infraction constatée, un procès-verbal pourra être dressé et transmis au Procureur de la République.

Si vous recevez un courrier d’un agent de la ville afin de mener une opération de contrôle ou si vous avez été assigné par la Ville de NICE, l’assistance d’un avocat spécialisé en location de meublé touristique est nécessaire.

Coordonnées de la cellule changement d’usage :

Adresse physique :

Mission « Protection des Logements »

31 rue de Paris – 5ème étage

06000 Nice 

04.89.98.10.50 / 06.03.59.33.16

changement.usage@ville-nice.fr

Adresse postale :

Mission « Protection des Logements » – Service logement – Direction Habitat

Métropole NCA

5 rue de l’Hôtel de Ville

06364 NICE CEDEX 4

G/ Dispositif expérimental dit Location mixte

Par dérogation expérimentale au règlement en vigueur, tout propriétaire privé peut obtenir plus d’une autorisation dérogatoire de changement d’usage (ou au-delà de la validité de 6 ans de la première autorisation) en vue de pratiquer de la location meublée touristique les mois de juin, juillet et août dès lors qu’il loue à un étudiant allocataire CAF les 9 autres mois de l’année en respectant un plafond de loyer.

Les personnes morales et personnes physiques peuvent être bénéficiaires de ce type d’autorisation.

Il est donc envisagé à travers ce dispositif expérimental d’assouplir cette réglementation afin d’augmenter l’offre de logement à destination des étudiants en octroyant aux propriétaires qui souhaiteraient s’engager dans cette démarche, une ou plusieurs autorisations pour pratiquer de la location meublée touristiques durant la période estivale.

Il appartient au propriétaire de prouver la possibilité de pratiquer ce type de location mixte (estudiantine et touristique) au sein de l’immeuble.

Conditions pour le propriétaire :

  • Pratiquer un loyer maximum de 500 € charges comprises (ou 300 € si colocation)
  • Signer une convention spécifique avec le locataire
  • Le règlement de copropriété doit autoriser la location meublée touristique
  • La location touristique est autorisée seulement les mois de juin, juillet et août
  • Respecter les obligations liées à la taxe de séjour
  • Renouveler annuellement le dossier du changement d’usage

Conditions pour l’étudiant :

  • Etre allocataire de la CAF
  • Occuper le logement minimum 5 mois de l’année universitaire
  • Ne pas sous-louer le logement

II/ La déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour)

En parallèle, la déclaration de votre logement en location meublée touristique auprès du service de la taxe de séjour est obligatoire.

L’obtention d’un numéro d’enregistrement en meublé touristique est obligatoire pour annoncer une location sur les plateformes internet.

Il convient donc de s’enregistrer en parallèle par télédéclaration sur le site Taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur après avoir obtenue l’autorisation de louer en meublé touristique à l’adresse suivante : https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca

Coordonnées du service de la Fiscalité Locale :

Métropole Nice Côte d’Azur

Service Fiscalité Locale

Pôle Taxe de Séjour

06364 Nice cedex 4

Renseignements E-mail uniquement : taxedesejour@nicecotedazur.org

Loi Elan : mise en conformité du règlement de copropriété

Un des apports majeurs de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018 est l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de mettre à jour son règlement de copropriété dans un délai de trois ans, soit d’ici le 24 novembre 2021.

2 cas de mise en conformité : l’un vise le lot transitoire, l’autre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

Pour rappel, l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

De nombreux règlements de copropriété ne sont plus adaptés et ne retranscrivent pas fidèlement l’existence des parties communes particulières, consacrées par la jurisprudence et crées de fait au sein de la copropriété, à savoir :

  • les parties communes spéciales (parties et charges liés à un bâtiment ou une partie de bâtiment) ;
  • les parties communes à droit de jouissance exclusif (loggia, balcon, toiture-terrasse, combles aménagés…) ;
  • les lots transitoires (lors de la construction d’un immeuble, ces lots transitoires sont parfois conservés ; le promoteur vote ensuite et participe aux charges jusqu’à la construction et leur remplacement par de vrais lots privatifs).

A défaut de mise en conformité, l’existence de ces parties peuvent être remises en cause ; les copropriétaires s’exposent également à la disparition de leurs parties communes.

Conformément à l’article 6-2 de la loi précitée, toute partie commune spéciale doit impérativement être assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune.

Les copropriétaires qui bénéficient d’une partie commune spéciale mentionnée dans le règlement de copropriété disposent du droit de voter aux décisions d’assemblée générale la concernant tandis que les autres copropriétaires sont exclus de ce vote.

A contrario, si la partie commune spéciale n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou ne donne pas lieu à une grille de répartition de charges spéciales, celles-ci perdent alors toute existence et chaque copropriétaire pourra voter sur les décisions afférentes à ces parties.

Enfin, il est fréquent que soient accordés en assemblée générale des droits de jouissance sur des parties communes (cour, jardin, terrasse, stationnement de véhicule…).

Ce peut être aussi le cas dans le seul état descriptif de division.

Ce droit de jouissance doit être mentionné dans le règlement de copropriété ; à défaut, ce droit sera considéré comme étant inexistant.

Il est précisé à ce sujet que selon un arrêt de principe du 8 juillet 1992, la Cour de cassation juge que « l’état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel ».

Rôle du syndic :

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété seulement s’il y a lieu de le faire.

Tous les règlements de copropriété ne sont bien entendu pas concernés par cette mise en conformité imposée par la loi.

L’assemblée générale peut être saisie de cette question après qu’un professionnel qualifié désigné au préalable aura déposé un rapport préconisant une mise en conformité.

Le conseil syndical peut lui aussi, conformément à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, demander l’avis technique d’un professionnel pour déterminer la nécessité ou non de mettre à jour le règlement de copropriété et son exécution.

Le syndic peut aussi prendre l’initiative de consulter un avocat sur la nécessité ou non de mettre en conformité le règlement de copropriété de l’immeuble.

Pour exemple, si des charges spéciales sont appliquées sans qu’une mention expresse apparaisse dans le règlement de copropriété, le syndic doit alerter les copropriétaires à ce sujet et les inviter vivement à mettre en conformité le règlement de copropriété de leur immeuble.

Une fois l’audit réalisé, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété peut être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité absolue dite de l’article 25.

Covid-19 et bail commercial : que faire en cas de difficultés de paiement des loyers ?

Covid-19 et bail commercial : que faire en cas de difficultés de paiement des loyers ?

La situation sanitaire a engendré pour de nombreux locataires des difficultés pour régler les loyers commerciaux.

Quels sont les moyens d’action du bailleur et du locataire ?

Moyens d’action du bailleur :

Deux ordonnances du 25 mars 2020 (n° 2020-306 et 2020-316) aménagent la protection du preneur à bail commercial quant au risque d’acquisition de la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer durant la crise sanitaire.

Le bailleur ne peut pas engager une action tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail en cas de non-paiement des loyers pendant la crise.

Les clauses résolutoires sont privées d’effet pendant une période protégée du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 (ordonnance n° 2020-306) et du 12 mars 2020 au 11 septembre 2020 (si le locataire entre dans le champ d’application de l’ordonnance n° 2020-316).

Ces dispositions ne remettent cependant pas en cause l’exigibilité des loyers dus de sorte que le bailleur conserve la faculté d’agir en paiement.

En clair, la crise sanitaire ne dispense pas le locataire commercial de payer son loyer.

Moyens de défense pouvant être évoqués par le locataire : 

Le droit commun des contrats a été évoqué pour contrer l’obligation au paiement des loyers, notamment :

  • la force majeure,
  • l’imprévision,
  • l’exception d’inexécution,
  • ou encore la destruction de la chose louée à laquelle serait assimilée la privation de jouissance résultant de la fermeture des commerces.

De nombreuses décisions ont déjà été rendues en référé, dans un sens ou l’autre, jugeant que l’un de ces moyens constituait ou non une contestation sérieuse à la demande de paiement du bailleur.

La Cour d’appel de GRENOBLE, aux termes d’un arrêt rendu le 5 novembre 2020, a quant à elle jugé que ni la force majeure, ni le fait du prince, ni l’exception d’inexécution ne peuvent être invoqués par le locataire commerçant pour se soustraire au paiement du loyer en période de Covid-19.

La Cour d’appel de PARIS, le 9 décembre, 2020 a elle considéré que « la fermeture des commerces est susceptible de constituer un cas de force majeure ».

De nombreuses décisions rendues en 2021 sont favorables au preneur.

Quasiment toute ces décisions font référence à la notion de bonne foi.

La bonne foi en juge de paix :

Les contrats doivent être exécutés de bonne foi (ancien article 1134 du code civil devenu 1104).

Les 10 juillet, 18 septembre et 27 novembre 2020, le tribunal judiciaire de PARIS avait déjà considéré :

« Les parties sont tenues de vérifier si les circonstances exceptionnelles ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. »

Dans la première affaire, le tribunal a constaté que le bailleur avait fait des propositions d’aménagement du paiement du loyer échu pendant la période dite juridiquement protégée et que le locataire n’avait pour sa part fait aucune proposition ne retour ; il a ainsi retenu que le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations et a fait droit à sa demande en paiement intégral du  loyer du 2ème trimestre 2020.Une formulation quasi-identique a été reprise par le juge des référés d’AIX-EN-PROVENCE (22 septembre 2020).

Le 26 octobre 2020, le juge des référés parisien a indiqué : « l’exception d’inexécution doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour toutes les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées » (contexte sanitaire).

En l’espèce, le locataire justifiait par des échanges de courriers s’être rapproché de son bailleur pour essayer de trouver une solution amiable. Le juge des référés a estimé que la demande en paiement du bailleur était dès lors sérieusement contestable.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a rendu deux décisions le 21 janvier 2021, favorables au preneur.

Il s’agissait pour l’une des décisions de loyers dus au titre des 3ème et 4ème trimestre 2020, période au cours de laquelle un restaurant était ouvert mais affecté par des mesures de police administrative.

Le locataire a évoqué l’exception d’inexécution pour refuser de payer l’intégralité des loyers dus.

Le juge des référés a notamment retenu :

  • que l’exception d’inexécution doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi,
  • le preneur peut sans contestation possible se prévaloir de la survenance de circonstances imprévisibles,
  • l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 (qui répute non-écrite notamment toute clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers) justifie à lui seul l’existence d’une contestation sérieuse.

La tendance semble donc à une protection des locataires commerciaux, sévèrement touchés par la crise sanitaire.

Encore faudra-t-il pour le locataire justifier avoir tenté de négocier de bonne foi avec son bailleur.

Il en est de même pour le bailleur qui ne devra pas se contenter d’assigner en paiement, sous peine de risquer de se voir opposer avec succès les différents moyens du droit des contrats évoqués ci-dessus.

La bonne foi, fondement essentiel du contrôle de la loyauté des comportements dans les relations contractuelles, sera quoi qu’il en soit un critère étudié de près par le juge saisi d’un contentieux relatif au paiement des loyers commerciaux pendant la crise sanitaire.