Les entreprises sont confrontées à une perte de chiffre d’affaires liée à la crise sanitaire actuelle.
Ce manque à gagner peut être indemnisé en cas de couverture par une garantie de pertes d’exploitation qui a pu être souscrite directement par l’entreprise ou par l’intermédiaire de son courtier.
Définition
La garantie perte d’exploitation est un contrat d’assurance, non obligatoire, permettant à un professionnel de rétablir ses résultats financiers lorsque le risque garanti se produit et entraîne une perte d’exploitation, de compenser les pertes liées à une diminution du chiffre d’affaires, notamment en couvrant les frais généraux permanents (loyers, impôts et taxes, salaires, intérêts d’emprunt, etc).
L’objectif est de replacer l’entreprise dans la situation financière qui aurait été la sienne en période normale, si la crise sanitaire liée au covid-19 n’avait pas eu lieu.
La garantie est soit une assurance autonome qui fait l’objet d’un contrat spécifique, soit souscrite en parallèle à une assurance de dommages matériels (vol, incendie, etc) au titre des garanties accessoires.
Elle peut être rédigée de la façon suivante :
« La garantie perte d’exploitation du présent contrat est subordonnée à l’existence au jour du sinistre d’une assurance couvrant les dommages matériels causés par les évènements garantis par le présent contrat ».
La difficulté dans la situation de crise sanitaire actuelle est qu’elle engendre des pertes d’exploitation sans causer de dommage matériel.
C’est la raison pour laquelle les compagnies d’assurance vont très souvent refuser de garantir les conséquences financières de cette crise.
L’assuré peut également avoir souscrit une extension de garantie s’appliquant au cas de fermeture administrative par exemple et couvrant la perte d’exploitation en découlant.
Le chef d’entreprise devra identifier dans son contrat multirisques professionnel l’existence ou non d’une garantie du risque de fermeture de son établissement à raison d’une crise sanitaire ou d’un évènement assimilé.
Il conviendra de s’assurer que la garantie n’exclue pas le risque épidémique/de pandémie.
En effet, et notamment dans le secteur de la restauration, des contrats couvrent fréquemment le risque épidémique et la fermeture imposée par l’administration en raison de l’existence d’un risque sanitaire ou hygiénique.
Cette clause peut être rédigée de la façon suivante :
« Sont garanties les pertes d’exploitation résultant d’une impossibilité d’accès à votre établissement à raison d’une décision des pouvoirs publics et consécutives à une maladie contagieuse, une épidémie, un trouble à la sécurité des personnes, un homicide ou un suicide commis dans l’enceinte de l’établissement… ».
Position des assureurs :
Dans les cas d’épidémie, pandémie, coronavirus, l’assureur invoque deux choses :
la nécessité d’un dommage matériel préalable (incendie, inondation, etc) ; certaines compagnies, comme cela a été évoqué ci-dessus, et notamment AXA ou le groupe COVEA (qui regroupe la MAAF, MMA et la GMF) n’exigent pas la survenance d’un tel dommage et proposent une garantie pertes d’exploitation dans le cas de fermeture imposée par une autorité administrative ; l’obstacle du dommage matériel préalable est alors levé et l’assuré peut ainsi invoquer l’arrêté ministériel du 15 mars 2020 publié au journal officiel du 16 mars 2020 pour solliciter la prise en charge par l’assureur ;
une clause d’exclusion mentionnant que les cas d’épidémies/pandémies sont exclus de la garantie.
La compagnie MMA a annoncé débloquer une indemnité de crise sanitaire à l’attention de ses clients professionnels pour compenser une partie des pertes d’exploitation. Cette prime comprise entre 1.500 et 10.000 € s’adresse aux clients professionnels de la compagnie et couverts en perte d’exploitation après incendie.
Le CREDIT MUTUEL, le CIC, le CREDIT AGRICOLE ou encore la SOCIETE GENERALE ont décidé d’indemniser les pertes d’exploitation de leurs clients dues au coronavirus.
Le groupe COVEA a également suivi le mouvement, en précisant que le geste commercial s’ajoute aux prises en charges de la perte d’exploitation prévues par certains contrats de la MAAF.
On note ainsi que les assureurs sont inquiets des insatisfactions de leurs clients et des éventuelles actions à venir à leur encontre et proposent pour certains :
une gratuité des cotisations/primes pendant quelques mois,
le versement d’une somme forfaitaire, à titre de geste commercial et relatif à la perte d’exploitation (geste qui pourrait masquer dans certains cas un refus injustifié de garantir la perte d’exploitation selon les conditions contractuelles prévues entre les parties…).
Possibilité d’une action en justice :
Le 22 mai 2020, le Tribunal de commerce de PARIS a répondu favorablement à la demande de condamnation de l’assureur à payer une somme provisionnelle au titre de la perte d’exploitation d’un restaurateur, à hauteur de 45.000 €, et a désigné un expert ayant pour mission d’évaluer le montant des dommages résultant de la perte de marge brute ainsi que celui relatif aux frais supplémentaires d’exploitation sur la période de fermeture administrative du restaurant.
Le juridiction, saisie en référé, n’a pas retenu l’argumentaire de la compagnie AXA visant à soutenir que le risque relatif aux pertes d’exploitation consécutives à une pandémie était inassurable par un mécanisme d’assurance privée.
Le juge des référés a également relevé l’absence de mention expresse du caractère inassurable des conséquences d’une pandémie.
Cette première décision favorable à l’assuré ouvre la porte à d’autres indemnisations de professionnels pour pertes d’exploitation notamment dans le secteur de la restauration ou pour les cafés, bars, hôtels, salles de sports, discothèques, etc.
Nos conseils :
Si votre contrat d’assurance professionnelle comprend une garantie perte d’exploitation : déclarez rapidement par écrit (mail + LRAR) le sinistre auprès de votre assureur en y joignant les justificatifs de réalisation du risque garanti et de la perte subie, le cas échéant en concertation avec votre comptable ou expert-comptable ; l’objet de la lettre devra préciser qu’il s’agit d’une demande de règlement d’indemnités d’assurance pour notamment constituer un acte interruptif de prescription ;
En cas de refus de l’assureur ou de proposition d’indemnisation estimée minime, ne pas hésiter à contester le refus pour entamer une négociation avec la compagnie et le cas échéant, faire procéder par un avocat à l’analyse de votre contrat afin de vérifier le caractère justifié ou non dudit refus et de discuter directement avec l’assureur ou son conseil.
Le Ministre de l’Economie et des Finances Bruno Le Maire a déclaré le 28 février 2020 que « l’Etat considère le coronavirus comme un cas de force majeure pour les entreprises. »
L’ordonnance n° 2020-326 du 25 mars 2020 permet quant à elle « du fait de la situation actuelle constituant la force majeure » de ne pas mettre en jeu la responsabilité pécuniaire des comptables publics.
Dans ces conditions, le débiteur d’une obligation de payer ou de faire peut-il invoquer le Covid-19 pour justifier une inexécution contractuelle et solliciter la résolution d’un contrat ou à tout le moins la suspension de l’exécution dudit contrat ?
I/ Définition de la force majeure en matière contractuelle
Aux termes de l’article 1218 du code civil :
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »
Le caractère de force majeure reste soumis à l’appréciation souveraine des Tribunaux.
Il convient en revanche de préciser que les dispositions précitées de l’article 1218 du code civil ne sont pas impératives, de sorte que les parties peuvent librement aménager dans leur contrat les conditions de la force majeure ainsi que ses effets.
II/ Etude jurisprudentielle dans le cadre d’autres épidémies/virus
Les décisions rendues dans le cadre d’autres épidémies ont toutes rejetées le cas de force majeure que ce soit pour le Chikungunya sur l’île de la Réunion ou sur l’île de Saint-Barthélemy (CA Basse-Terre, 1ère Ch., 29 mars 2016, n° 15/12113 ; CA Basse-Terre, 17 déc. 2018, n° 17/00739), l’épidémie de Dingue en Martinique (CA Nancy, 22 novembre 2010, n° 09/00003), l’épidémie de grippe H1N1 (CA Besançon, 8 janvier 2014, n° 12/0229) ou encore l’épidémie de grippe aviaire (CA Toulouse, 3 octobre 2019, n° 19/01579).
Les juges ont considéré dans ces cas que les maladies ne pouvaient être invoquées pour refuser d’exécuter un contrat et ce, aux motifs que soit que les maladies, leurs risques de diffusion et leurs effets sur la santé étaient connus, soit qu’elles n’étaient pas assez mortelles.
III/ Analogie avec le Covid19 ? A priori NON…
Suffit-il de transposer et d’appliquer la jurisprudence rendue dans le cadre des épidémies précitées, à celle du Covid-19 pour considérer que ce dernier n’est pas un cas de force majeure ? assurément non.
Il est précisé que sous l’empire de l’ancien article 1148 du code civil, le juge devait caractériser la force majeure par la réunion de trois éléments : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.
Les nouvelles dispositions de l’article 1218 du code civil semblent être plus souples.
Quoi qu’il en soit, l’ampleur et la gravité du Covid-19 dépassent sans nul doute les épidémies précitées.
Par ailleurs et alors que pour exemple pour la Dengue, la Cour d’appel avait relevé qu’elle n’était pas imprévisible car elle se produisait régulièrement ni imprévisible dans son apparition ni irrésistible dans ses effets, ou encore la grippe H1N1 qui avait été annoncée et prévue, le caractère imprévisible du Covid-19 parait quant à lui non contestable.
En l’absence de traitement préventif d’une part et curatif d’autre part, le Covid-19 semble également présenter le caractère d’un évènement irrésistible.
Les décisions rendues à ce jour concernant le Covid-19 et qui vont dans le sens de la caractérisation de la force majeure sont toutefois à relativiser car concernant le contentieux du droit des étrangers et non, le droit des contrats.
Plusieurs décisions ont ainsi été rendues par la Cour d’appel de Douai qui a considéré :
que les circonstances de l’annulation du vol par les autorités italiennes, à destination de Naples, caractérisent la force majeure et ne sont pas imputables à un défaut de diligences des services de la préfecture (CA Douai du 4 mars 2020, n° 20/00395) ;
que « la fermeture du consulat de Guinée est un cas de force majeure qui n’est pas imputable aux services de la préfecture »(CA Douai du 5 mai 2020, n° 20/00660) ;
« vu la situation de force majeure résultant de la survenance brutale d’une épidémie mortelle empêchant tout déplacement sans risque de la personne retenue et justifiant le recours à la visioconférence ayant permis sans difficulté de communiquer avec X »(CA Douai du 26 avril 2020, n° 20/00639, n° 20/00640, n° 20/00641) ;
« l’annulation du vol du 20 mars 2020 résulte d’un cas de force majeure consécutive à la situation sanitaire liée au COVID 19 »(CA Douai du 23 avril 2020, n° 20/00632).
Si la partie au contrat a contracté le coronavirus et est tombé malade, l’on peut penser qu’elle pourrait alors invoquer le cas de force majeure.
A défaut d’avoir été directement et personnellement touché par l’épidémie, le débiteur d’une obligation devra, avant d’invoquer le cas de force majeure pour suspendre ou résoudre le contrat, étudier la chronologie de l’engagement contractuel et des différents textes, notamment arrêtés ministériels pris.
L’Organisation mondiale de la santé (OMS) a déclaré, le 30 janvier 2020, que l’émergence d’un nouveau coronavirus (Covid-19) constitue une urgence de santé publique de portée internationale.
Le 4 mars 2020, le ministre des solidarités et de la santé a pris un arrêté portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 interdisant notamment tout rassemblement de plus de 5 000 personnes.
Le 11 mars 2020, profondément préoccupée à la fois par les niveaux alarmants de propagation et de sévérité de la maladie, l’OMS a estimé que la COVID-19 peut être qualifié de pandémie.
Puis d’autres arrêtés ont réduit peu à peu le nombre de personnes pouvant se réunir et enfin tous les rassemblements en France ont été annulés et le confinement a été érigé.
La date à laquelle le contrat en cause a été souscrit permettra d’apprécier l’imprévisibilité de l’épidémie. L’imprévisibilité ne serait ainsi plus caractérisée à compter du 11 mars 2020.
La date du 11 mars pourrait être également retenue comme point de référence quant à l’exécution de l’obligation, date à partir de laquelle il pourrait être invoquée la force majeure comme motif régulier rendant impossible l’exécution d’un contrat.
Les évènements qui devaient avoir lieu avant les mesures de restriction et en tout état de cause avant le 11 mars 2020 et qui ont été annulés par précaution ne pourraient pas se prévaloir de la force majeure car ils n’étaient pas légalement contraints d’annuler l’évènement.
Bien entendu il faudra, pour celui qui invoque la force majeure, démontrer le lien entre l’évènement qu’est l’épidémie de Covid-19 d’une part et, l’impossibilité de payer ou d’exécuter en nature d’autre part.
IV/ Effets de la force majeure
Il est précisé que le cas de force majeure :
permet d’activer la clause dite « de force majeure » du contrat, si elle existe, qui peut prévoir le non remboursement d’une partie ou de la totalité du prix stipulé au contrat,
permet de s’exonérer de sa responsabilité contractuelle, par exemple en cas de préjudice invoqué par le client du fait du défaut d’exécution de la prestation (frais de transport ou d’hébergement déjà engagés par exemple).
Conformément à l’article 1218 précité du code civil, la force majeure suspend l’exécution du contrat.
Dans l’hypothèse où le report de l’obligation ou de l’évènement est possible, l’exécution du contrat est suspendue jusqu’à la fin de la période d’interdiction et reportée à la date fixée.
La procédure suivante peut être adoptée :
une nouvelle date est fixée dans un délai raisonnable,
une notification du report est adressée au cocontractant,
le contrat est suspendu jusqu’à la date prévue et les versements conservés.
C’est seulement lorsque l’empêchement est définitif que le contrat est résolu de plein droit, c’est-à-dire annulé avec effet rétroactif.
La mise en œuvre du stade 3 de lutte contre l’épidémie peut s’apparenter à un empêchement absolu.
Il est précisé qu’en l’absence de clause contractuelle particulière, les acomptes doivent être remboursés lorsque la prestation n’est pas exécutée. Ce, même en cas de force majeure.
Les seuls cas où les acomptes n’ont pas à être remboursés sont les suivants :
la prestation a été partiellement exécutée à hauteur, au moins, du montant de l’acompte,
les conditions générales de vente du prestataire prévoient qu’en cas de force majeure, l’acompte lui sera acquis.
Conclusion et points à retenir :
Il appartient au juge de déterminer si les conditions de la force majeure sont réunies et donc si l’inexécution contractuelle est ou non justifiée,
Le covid-19 semble pouvoir constituer un cas de force majeure en matière contractuelle et ce, à compter de la première quinzaine du mois de mars 2020, mais cela dépendra de chaque cas d’espèce et de la chronologie ci-dessus évoquée,
Le contrat peut écarter la force majeure comme cause d’inexécution,
La prudence impose une analyse sérieuse de la situation avant d’invoquer le cas de force majeure pour se délier de son obligation contractuelle,
Une négociation amiable peut être une solution adaptée aux deux parties : report, remboursement partiel, avoir, etc.
De nombreuses résidences de tourisme sont la propriété de sociétés civiles immobilières d’attributions qui donnent à leurs associés, en contrepartie de leurs prises de participations, un droit de jouissance sur une période et une durée déterminée, généralement d’une semaine, d’un logement précis au sein de la résidence (loi n° 86-18 du 6 janvier 1986).
Ce système a été développé dans les années 1970/1980 et a permis à de nombreuses familles sans gros revenus, de pouvoir bénéficier de vacances dans des zones touristiques dans lesquelles l’accession à la pleine propriété est rendue difficile (stations balnéaires ou stations de sports d’hiver).
Ces participations ont longtemps été commercialisées sous la dénomination trompeuse de multipropriété alors que les occupants d’un même logement ne sont pas propriétaires du bien, mais seulement associés de la société et détenteurs de parts leur conférant des droits et obligations.
Nombreux acquéreurs sont aujourd’hui âgés et se retrouvent dans une situation difficile, puisque devant payer des charges d’associé pour un logement dont ils ne peuvent plus jouir (problème de santé, difficulté de déplacement, etc).
Se pose alors la question de savoir comment se retirer de ladite société.
Pour se retirer, l’associé doit :
Soit faire valider sa demande de cession de parts par une décision unanime des associés lors d’une assemblée générale de la société ;
Soit attendre la dissolution de la société ;
Soit faire jouer son retrait de droit si les parts ont été reçues par succession moins de deux ans avant la demande de retrait ;
Soit faire valider par un Tribunal son droit de retrait pour juste(s) motif(s).
Il est difficile de trouver un acquéreur des parts pour deux raisons principales :
il n’y a quasiment pas de marché secondaire des parts d’occupation à cause de l’absence d’acheteur ; seules quelques sociétés spéculatrices se sont spécialisées dans la reprise des parts de SCI à temps partagé ;
les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (article 1861 du code civil).
Il convient donc de s’intéresser à la notion de « justes motifs » prévue par l’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 et permettant d’invoquer un droit de retrait :
« Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice, notamment lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l’associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné. »
Cette énumération n’est pas exhaustive et limitative et permet donc à l’associé souhaitant se retirer d’invoquer d’autres motifs qui seront alors soumis à l’appréciation du juge du fond.
Cette notion de « justes motifs » est peu aisée à caractériser ; il peut notamment y être fait référence pour des raisons liées à la situation personnelle de l’associé.
Il convient alors d’étudier la jurisprudence rendue à ce sujet.
Il a été jugé pour exemple, l’existence d’un juste motif pour les raisons suivantes en raison de l’âge et de l’état de santé de l’associé :
associé âgé de 94 ans justifiant par des certificats médicaux être dans l’impossibilité de voyager et de se déplacer, souffrir de problèmes cardiaques et d’un handicap pour marcher (Tribunal Judiciaire de NICE du 6 mars 2020) ;
associé âgé de 76 ans présentant une insuffisance respiratoire sévère de type BPCO, sous oxygène 24h/24h (CA Chambéry du 15 janvier 2013) ;
associés âgés de plus de 80 ans atteints de pathologies respiratoires et ne leur permettant pas de séjourner en altitude et donc dans le logement situé à LA PLAGNE (CA Chambéry du 15 janvier 2013 + CA Chambéry du 21 mai 2013) ;
associés nés en 1935 et 1939 justifiant que l’état de santé de l’épouse ne lui permet plus les déplacements sur de longues distances et les absences prolongées de son domicile (pour un appartement à Ténérife) et, que l’état mental de leur fille les empêche également de se rendre aux iles Canaries (TGI de Nanterre du 13 septembre 2012) ;
associée âgée de 87 ans justifiant être atteinte de pathologies la contraignant à une mobilité extrêmement et de plus en plus réduite, par difficultés majeures de marche et, époux âgé de 86 ans et présentant un déficit moteur majeur et définitif contrindiquant tout déplacement pour un long trajet dans le Var (TGI de Paris du 7 novembre 2012) ;
associés âgés de 85 et 86 ans justifiant de certificats médicaux laissant apparaître pour l’un une aggravation d’état de santé suite à AVC (troubles de l’équilibre, démarche hésitante) et pour l’autre, une perte d’autonomie avec un handicap de 80 % d’invalidité, en fauteuil roulant (TGI Bonneville du 6 décembre 2017) ;
associés demeurant à pratiquement 1000 kilomètres de la résidence de tourisme et alors que les époux justifient pour l’un, qu’il ne peut effectuer de longs trajets ni des efforts prolongés et qui ne peut être en position assise longtemps (CA Rennes du 13 février 2018) ;
associés démontrant des problèmes de santé et avoir tenté vainement de mettre en vente leurs parts à un prix modique (CA Paris du 23 janvier 2018).
En revanche, il a été considéré que l’associé ne justifiait pas de l’existence d’un juste motif au sens de la loi précitée pour prétendre se retirer de la société dans les cas suivants:
associé qui sollicitait le retrait compte-tenu d’une contre-indication médicale de voyager en avion qu’il justifiait par la production d’un certificat médical (CA de Paris du 28 juin 2013 & CA de Paris du 20 décembre 2012) ;
associé justifiant d’une impossibilité de continuer à bénéficier personnellement du bien situé à Meribel à 1700 mètres d’altitude pour des raisons de santé, mais ne démontrant pas des démarches sérieuses pour vendre ses parts sociales et l’impossibilité dans laquelle il serait de revendre ses parts (TGI de Paris du 2 juin 2016) ;
associé n’établissant pas, par la seule allégation de son âge et de ses problèmes de santé, un motif légitime lui ouvrant droit au retrait sollicité dans la mesure où la jouissance des droits peut également se réaliser par le prêt, l’échange ou la location et que le retrait est très désavantageux pour les autres propriétaires qui devront supporter les charges (CA de Chambéry du 11 avril 2013) ;
associé, qui faisait état de deux certificats médicaux mentionnant une opération de la hanche et un suivi cardiaque, mais ne démontrant pas une réelle impossibilité de vendre, ne justifiant d’aucune démarche pour louer les semaines attribuées, et démontrant seulement que si le cession de parts est difficile, elle n’est pas impossible (CA de Nancy du 27 mars 2014).
L’on s’aperçoit que des faits d’espèce semblant similaires ont donné lieu à des décisions allant dans un sens opposé les unes des autres.
Une chose est sûre : la demande de retrait pour juste motif, si elle veut prospérer, doit être démontrée par des pièces et démarches sérieuses et multiples.
Il est rappelé que dans le cadre de la loi ELAN et plus particulièrement de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n° 2019-1101, dont les dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020, plusieurs mesures ont été prises afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale.
L’une d’elle concerne le vote à distance par voie de formulaire : article 17-1 A
Lorsque le copropriétaire ne souhaite/peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer son formulaire en courrier recommandé au syndic sur la base des projets de résolutions reçus avec sa convocation et du formulaire de vote par correspondance.
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. « Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
***
Pour faire face à l’épidémie de covid-19, la garde des sceaux a présenté le 20 mai 2020 une ordonnance portant modification de l’ordonnance n° 2020-304 portant adaptation notamment des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété.
Ladite ordonnance permet aux syndics de copropriété d’organiser des assemblées générales dématérialisées ainsi que des votes par correspondance.
Lien vers le communiqué/compte-rendu du Conseil des ministres du 20 mai 2020 : https://lnkd.in/dU38Qfb
Le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 est publié au Journal officiel de ce 21 mai 2020 et précise notamment :
« En raison de l’épidémie de covid-19 et des interdictions de regroupement qu’elle entraine, les copropriétés se trouvent dans l’impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales. Cette situation étant amenée à perdurer au-delà de la période d’état d’urgence sanitaire, il est important de permettre aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale par présence physique, ce que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application ne permettent pas. Dès lors, il est apparu nécessaire de permettre la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées.
Il est ainsi créé un article 22-2 s’insérant dans l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, ouvrant la possibilité au syndic de convoquer une assemblée générale, sans présence physique, les copropriétaires pouvant alors participer à l’assemblée par visioconférence, ou voter par correspondance (article 14).
Cet article prévoit également de permettre, dans les hypothèses où le recours à la visioconférence ne serait pas possible, que les décisions du syndicat des copropriétaires soient prises au seul moyen du vote par correspondance.
Il est en outre permis au syndic qui aurait déjà convoqué une assemblée générale d’avoir recours à ces nouvelles possibilités à condition d’en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée.
Il est prévu que ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020, date à laquelle les dispositions relatives au vote par correspondance prévu par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété entreront en vigueur. Il parait également nécessaire que ce dispositif puisse s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2020, date jusqu’à laquelle les autres dispositions dérogatoires relatives à la copropriété s’appliquent.
Pour compléter le dispositif, il est créé trois articles dérogeant pour la même période à certaines dispositions du décret du 17 mars 1967.
L’article 22-3, d’une part, aménage les règles de convocation et de tenue des assemblées générales lorsqu’il est fait application du dispositif prévu à l’article 22-2.
L’article 22-4, d’autre part, augmenter jusqu’à 15 % au lieu de 10 % le nombre de voix dont peut disposer le mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires.
L’article 22-5, enfin, permet le recours à la visioconférence sans qu’il soit nécessaire que l’assemblée générale ait décidé au préalable des modalités de sa mise en œuvre. L’article 15 dispose enfin que l’ordonnance entre en vigueur immédiatement, qu’elle s’applique aux procédures en cours et l’article 16 que l’ordonnance est applicable à Wallis et Futuna. »
Les locations meublées touristiques de type Airbnb se sont massivement développées, notamment sur la Côte-d’Azur et plus particulièrement à CANNES où elles représentent environ 80 % de l’offre touristique contre 20 % pour les hôtels.
Les personnes souhaitant proposer leur bien à la location meublée touristique doivent être particulièrement vigilantes et se conformer à la règlementation applicable.
La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées (moins de 90 jours consécutifs) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.
L’article L. 631-7-1 A du même code prévoit quant à lui qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Or, la Ville de CANNES (contrairement à celle de NICE par exemple), et pour éviter des pertes de recettes fiscales en taxes d’habitation, n’a pas mis en place la lourde procédure de changement d’usage.
Néanmoins et si vous êtes propriétaire d’un logement meublé à CANNES et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches.
1/ La déclaration de location en meublé touristique en Mairie
Vous devez, préalablement à la location meublée touristique, effectuer une déclaration en mairie.
Cette obligation d’enregistrement auprès du service de la taxe de séjour s’applique à tous les meublés touristiques, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
L’obtention d’un numéro d’enregistrement en meublé touristique est obligatoire pour annoncer une location sur les plateformes internet type Airbnb, Booking.com, Abritel HomeAway, Tripadvisor, etc.
Il convient donc de s’enregistrer par télédéclaration sur le site Taxe de séjour de la Mairie de CANNES à l’adresse suivante :
https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/cannes
Ou bien de télécharger le formulaire Cerfa à l’adresse suivante :
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