Copropriété – Rappel des principales dispositions de la loi ELAN applicables depuis le 23 novembre 2018 et celles à compter du 1er juin 2020
La loi « ELAN », adoptée le 23 novembre 2018, réforme considérablement le droit de la copropriété.
Certaines dispositions contenues dans la loi étaient d’application immédiate.
D’autres, issues de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entreront en vigueur le 1er juin 2020 (sauf exceptions).
Ladite ordonnance permet de clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.
I/ Rappel des principales dispositions d’application immédiate depuis la loi adoptée le 23 novembre 2018
Pour rappel, il s’agit principalement :
- Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : le délai de prescription de 10 ans a été réduit à 5 ans et, le procès-verbal d’assemblée générale doit être notifié dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée (et non plus 2 mois) ;
- Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : il a été modifié avec la création d’une super procédure de recouvrement de charges :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » ;
- Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : sanction du syndic en cas de non communication des pièces sollicitées par le conseil syndical ;
- Votes en assemblée générale :
- tous les travaux d’économie d’énergie sont votés à la majorité dite absolue de l’article 25 ;
- le syndic ne peut ni conserver ni distribuer lui-même les mandats/pouvoirs en blanc (article 22 Loi du 10 juillet 1965) ;
- le seuil de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, concernant le nombre de pouvoirs qui peut être détenu par le mandataire, est relevé à 10 % au lieu de 5% ;
- tout délégataire pourra subdéléguer son mandat à une autre personne (article 22 précité) ;
- chacun des époux peut recevoir personnellement des délégations de vote (article 22 précité).
II/ Principales dispositions applicables au 1er juin 2020
Une habilitation a été donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances venant réformer le droit de la copropriété des immeubles bâtis.
La première est celle du 30 octobre 2019, n° 2019-1101, dont les dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020.
Les principaux axes de cette ordonnance sont les suivants :
- renforcer les pouvoirs du conseil syndical et des droits des copropriétaires, et rééquilibrer la gouvernance des copropriétés,
- faciliter la prise de décision en assemblée générale via des passerelles entre les différentes majorités de vote,
- créer un régime spécial selon la taille/nombre de lots d’habitation et la destination de l’immeuble,
- prévenir autant que possible les contentieux.
A/ Champ d’application du statut de la copropriété : article 1er Loi du 10 juillet 1965
À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, le statut de la copropriété est également applicable :
- à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
- à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
Il est possible de sortir du régime de la copropriété : pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers visés ci-dessus et déjà soumis au statut de la copropriété, une convention dérogeant au statut de la copropriété peut être adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
B/ Le syndicat des copropriétaires.
Action en justice à l’encontre du syndic : article 15 Loi du 10 juillet 1965.
Le président du conseil syndical peut désormais, en cas de carence ou d’inaction du syndic et sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. En l’absence de conseil syndical, cette action peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Cession de parties communes : article 16-1 Loi du 10 juillet 1965.
La part du prix découlant de la cession de parties communes revenant à chaque propriétaire lui est remise par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.
Création d’un syndicat secondaire : article 27 Loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu’une même copropriété comporte plusieurs bâtiments, un ou plusieurs syndicats secondaires peuvent être créés, pour faciliter la gestion. Le recours au syndicat secondaire est étendu afin de permettre sa constitution, non seulement en présence de plusieurs bâtiments, mais également en présence d’entités homogènes susceptibles de gestion autonome.
C/ Le syndic.
Favoriser la transmission de la fiche synthétique : article 8-2 Loi du 10 juillet 1965.
« En l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale. »
Résiliation du contrat de syndic : article 18 Loi du 10 juillet 1965.
De nouvelles mesures encadrent la situation du changement de syndic : l’effet immédiat de la révocation du contrat de syndic en cours lorsqu’un nouveau syndic est nommé par l’assemblée générale est supprimé.
Les conditions dans lesquelles chacune des parties (le syndicat des copropriétaires et le syndic) peut mettre fin au contrat de syndic, sans indemnité, sont précisées.
Le contrat de syndic peut également être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie, notion qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond. Lorsqu’au cours de la même assemblée, le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.
Rémunération du syndic et projet de contrat : article 18-1-A Loi du 10 juillet 1965.
L’encadrement de la rémunération du syndic (forfait pour les actes de gestion courante et liste limitative pour les prestations particulières) n’est applicable que pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission. Le syndic a la possibilité de percevoir une rémunération complémentaire spécifique à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de sa gestion courante et qui sont définies par décret.
Le projet de contrat de syndic doit dorénavant respecter le modèle type de contrat défini par décret en Conseil d’Etat et doit être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic.
Le syndic encourt une amende administrative d’un montant maximum de 15.000 € pour les personnes morales en cas de manquement à ces obligations.
Prestations hors mission du syndic : article 18-1-A, II Loi du 10 juillet 1965
Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité dite simple de l’article 24. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.
D/ Rôle et pouvoirs renforcés pour le conseil syndical.
Délégation de pouvoir étendue : article 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.
« Art. 21-1.-Sans préjudice des dispositions du a de l’article 25, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.
« La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. »
Mise en concurrence des contrats de syndic : article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
« En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.
« Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet. » ;
Le conseil syndical devra mettre en concurrence le contrat de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. Les projets de contrats de syndic transmis à cette fin devront être conformes au contrat type et accompagnés de la fiche d’information [1].
En outre, l’inscription de la dispense de mise en concurrence à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédent celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic est désormais laissée à l’initiative du conseil syndical
Désignation des membres du conseil syndical : article 21 Loi du 10 juillet 1965
Les membres du conseil syndical peuvent désormais être désignés parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires.
E/ L’assemblée générale.
Plusieurs mesures ont été prises afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale.
Passerelles des articles 25-1 et 26-1 :
La passerelle de l’article 25-1 est généralisée en prévoyant que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté la résolution à la majorité de l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Cette possibilité s’applique désormais non seulement aux résolutions votées en application de l’article 25 mais également en vertu d’une autre disposition.
L’article 26-1 est rétabli et permet, en l’absence de toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 26 alinéa 1er, mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, à la même assemblée de se prononcer à la majorité de l’article 25 en procédant immédiatement à un second vote.
Vote à distance par voie de formulaire : article 17-1 A.
Lorsque le copropriétaire ne souhaite/peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer son formulaire en courrier recommandé au syndic sur la base des projets de résolutions reçus avec sa convocation et du formulaire de vote par correspondance.
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
« Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
F/ Dispositions relatives aux petites copropriétés.
Un régime dérogatoire applicable de plein droit a été prévu pour les copropriétés de petite taille.
Ainsi, un chapitre IV ter, consacré aux petites copropriétés, est ajouté. Ainsi, des dispositions particulières [2] s’appliquent aux copropriétés de 5 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros [3].
Il est rappelé qu’une seconde ordonnance est attendue au mois de novembre 2020 afin d’instituer le code de la copropriété et ainsi tenter de rendre plus lisibles, simples et compréhensibles les règles applicables au droit de la copropriété des immeubles bâtis.
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