La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Bien souvent, se pose la question de la compatibilité de l’exercice d’une activité de location de meublé de tourisme dans un immeuble où le règlement de copropriété soit interdit les activités commerciales soit mentionne une clause d’habitation bourgeoise.

Les copropriétés/syndics se fondent souvent sur une telle clause d’habitation bourgeoise pour indiquer que l’activité de location de meublé touristique est interdite en ce cas.

I/ Nature civile de l’activité de location en meublé de tourisme

L’activité de location de meublé de tourisme n’est juridiquement pas par nature commerciale mais de nature civile.

Pour exemple, il a été jugé par la Cour d’appel de PAU :

« Cette activité doit en l’espèce être considérée comme de nature civile dès lors :

qu’elle n’accompagnait d’aucune prestation de services accessoires…

qu’elle n’est pas exploité sous forme de sociétés commerciales ou par un commerçant exploitant en nom personnel… »

La cour d’appel conclut :

« Il ne peut dès lors être considéré que l’exploitation du studio litigieux dans le cadre d’une location de meublé de tourisme constitue une activité commerciale prohibée en raison de sa nature, par le règlement de copropriété ».

CA Pau, 20 mai 2020, n° 18/00052

C’est également la position de la Cour de cassation qui exige, afin de qualifier l’activité de loueur meublé d’activité commerciale, que cette location soit accompagnée de prestations de services.

Cass. 3ème civ., 8 mars 2018, n° 14-15864

La Cour d’Appel de PARIS, dans un arrêt récent du 9 novembre 2022 rappelle les principes dégagés par la Cour de Cassation en matière de location de courte durée et notamment que ce type de location n’est pas contraire à la clause d’habitation bourgeoise et ne constitue pas par essence, une activité commerciale :

« L’article 4 du règlement de copropriété stipule ‘Droits et obligations des propriétaires : usage des parties constituant une propriété privée : Chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement et leurs annexes et accessoires le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux et de ne rien faire qui compromette la solidité de l’immeuble et sous les réserves qui vont être ci-après formulées …

2° Les appartements et logements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et moeurs.

3° Il ne pourra être exercé dans chaque appartement ou logement, d’une façon générale, aucune industrie ni commerce. Seront considérés comme des habitants bourgeois : les hommes de lettres, docteur en médecine, chirurgien, dentiste, avocat, architecte, ingénieur, agent général ou représentant, gérant d’immeubles ou de sociétés et autres professions tranquilles ne nécessitant pas pour leur exercice un nombreux personnel.

Aucune clinique, salle d’opérations, ni aucun laboratoire d’expériences, ne pourront être établis dans un appartement ou logement, non plus qu’un cours de leçons de musique ou de chant ou de danse, ni salle de conférences.

Il ne pourra être procédé à aucune vente publique dans les appartements ou logements.

4° …’ ;

Mme [W] produit un procès-verbal de constat d’huissier du 22 février 2017, relatif à la mise en location de son studio par Mme [E] sur le site ‘airbnb’ et des commentaires de sept locataires entre octobre 2014 et décembre 2016 (pièce 3) ;

Mme [E] reconnaît des réservations occasionnelles de son studio pour les mois de novembre 2016, décembre 2016, mai 2017 et juin 2017 ;

Mme [W] ne produit aucune pièce justifiant que le studio de Mme [E] ait été occupé par des personnes qui ne sont pas ‘de bonne vie et moeurs’ au sens de l’article 4 2° du règlement de copropriété ;

D’autre part, il n’y a aucune clause du règlement de copropriété qui indique expressément l’interdiction des locations de courte durée de type Airbnb ;

L’article 4 3° du règlement de copropriété n’est pas une clause d’habitation bourgeoise exclusive puisqu’elle permet l’exercice d’activités professionnelles libérales et Mme [W] ne justifie donc pas que ces locations occasionnelles ‘airbnb’ par neuf locataires entre octobre 2014 et juin 2017 constituent ‘une industrie ou un commerce’ au sens de l’article 4 3° du règlement de copropriété ;

Ainsi Mme [W] ne démontre pas le non-respect des paragraphes 2° et 3° de l’article 4 du règlement de copropriété par Mme [E] ; ».

CA Paris, 9 novembre 2022, n°18/27539

Dans un jugement récent, la 4ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de NICE a statué de la façon suivante :

« Pour soutenir que l’activité de location de courte durée exercée par Mme Nathalie Graffagnino est prohibée par le règlement de copropriété, la société Roylux fait valoir qu’elle est une activité commerciale par nature.

Elle se prévaut notamment des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en vertu duquel le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article, ce qui soumet donc la création de meublés de tourisme à la procédure de changement d’usage supposant l’octroi d’une autorisation administrative.

Cette réglementation du changement d’usage en matière de meublés de tourisme est étrangère au droit de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle ne soumet pas l’exercice de cette activité à l’autorisation préalable de l’assemblée générale comme cela est soutenu, mais à une autorisation préalable de l’autorité administrative pour les communes de plus de 200 000 habitants.

Cette règlementation, issue de la loi ALUR, ne confère pas de caractère commercial à l’activité de location meublée de courte durée, caractère qui ressort, aux termes même de l’arrêt invoqué par la société Roylux, de l’existence de prestations de services associées à cette activité.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce des locations proposées par Mme Nathalie Graffagnino puisque elle propose ses lots à la location en son nom personnel comme cela est mentionné sur les annonces extraites du site Abritel versées aux débats, qu’elle a sollicité les autorisations administratives en son nom personnel et qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle fournit des prestations accessoires à la location autre que la remise des clés aux locataires comme elle l’indique.

La seule circonstance qu’elle soit immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le nom commercial  » Villa Kilauea  » ayant pour objet  » la location meublée professionnelle avec prestations d’accueil, de nettoyage et de renouvellement du linge de maison  » ne suffit pas à démontrer le caractère commercial des locations auxquelles elle procède à titre personnel dans la copropriété Royal Luxembourg non accompagnées de telles prestations de service.

Il s’ensuit que les moyens invoqués de sont pas de nature à rapporter la preuve que la location meublée, activité civile par nature, que pratique Mme Nathalie Graffagnino est devenue une activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété dans les lots situés au troisième étage de l’immeuble ».

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 3 mars 2023, n°23/214

Selon arrêt de la Cour d’Appel de CHAMBERY du 5 juillet 2022, ces principes ont été rappelés et notamment que malgré des services annexes tels que le ménage la fourniture de petits-déjeuners ou le transfert vers l’aéroport, ce type de location ne constitue pas une activité commerciale :

« L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit quant à lui :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Dès lors, si l’article 8 al 1er de la loi de 1965 dispose que le règlement de copropriété ‘détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance’, de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté (habitation, local d’activité professionnelle, boutique, commerce, le cas échéant avec certaines exclusions, cave, grenier, garage, box, resserre, entrepôt, atelier, etc…), il est immédiatement précisé, dans son 2ème alinéa, qu’il ‘ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation’.

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe toute activité professionnelle au sein de ‘l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire permet l’exercice de certaines activités telles les activités libérales, d’enseignement, associatives etc….

Dans l’un et l’autre des cas, et sauf stipulation expresse du règlement de copropriété les admettant par exception, les activités commerciales sont en revanche prohibées.

En l’espèce, l’article 15 portant sur la destination de l’immeuble stipule :

« Chaque copropriétaire a le droit de jouir et de disposer des choses qui constituent sa propriété particulière, à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées ci-après.

Aucune modification ne pouvant compromettre la destination de l’immeuble ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires. Les logements resteront destinés exclusivement à l’habitation.

Cependant des professions libérales sont admises dans les lots à usage d’habitation dans la mesure où elles n’engendrent pas de nuisances supplémentaires au syndicat de copropriété, sous réserve d’obtenir les autorisations administratives nécessaires et de supporter les charges supplémentaires qu’elles génèrent.

Lorsqu’une activité commerciale est permise dans l’immeuble : seuls les lots du rez de chaussée pourront être utilisés commercialement, à condition que les commerces ne soient pas générateurs de nuisances et n’affectent pas la tranquillité de l’immeuble, et sous réserve d’obtention des autorisations administratives nécessaires. »

L’article 17 « Occupation » énonce : « l’immeuble est à usage principal de commerce et d’habitation. Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. Les commerces ne pourront être ouverts qu’en 7 heures et 21 heures. Les commerces bruyants tels que « boîte de nuit » sont interdits.

L’exercice de professions libérales sera toutefois toléré, dans les appartements non destinés à cet usage à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble. »

Enfin l’article 19 « Location » précise que les copropriétaires peuvent louer leurs appartements comme bon leur semblera à la condition que les locataires soient de bonne vie et meurs.

Il stipule que la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes est interdite, mais que les locations en meublé, par appartement entier sont autorisées.

Il résulte de ces éléments que la clause d’habitation bourgeoise n’est pas exclusive.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu que :

si la société MSC fournit un service de réception de la clientèle, la livraison du petit-déjeuner s’effectue à la demande des locataires, quant au nettoyage automatique des appartements, il n’est pas mentionné dans les documents produits par la demanderesse ni la fourniture automatique de linge de maison, de sorte que la SCI Blandin ne démontre pas que la société [Localité 10] ski chalets cumulerait trois des quatre critères prévus par l’article 261 D du code général des impôts, et par voie de conséquence qu’elle exercerait l’activité de loueur en meublé professionnel,

– il résulte donc de ces éléments que si la location de meublés est gérée par la société [Localité 10] ski chalets pour les appartements situés au sein de la copropriété La calèche et s’exerce pour des locations de courte durée, la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport, la fourniture de petits-déjeuners sont optionnels et ne permettent pas d’apparenter cette exploitation à une activité commerciale, ».

CA Chambéry, 5 juillet 2022, n° 20/00561

C’est justement suite à un pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de CHAMBERY du 5 juillet 2022 que la Cour de cassation a statué le 25 janvier 2024 :

« Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

Cass. 3ème civ., 25 janvier 2024, n° 22-21455

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de CHAMBERY est particulièrement intéressant, car, comme l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS cité ci-dessus, il porte également sur la clause d’habitation bourgeoise et rappelle le principe suivant :

« La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ».

II/ Compatibilité de la location en meublé de tourisme & clause bourgeoise ?

La 8^ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris               a rendu 4 décisions relatives à la conformité des locations touristiques de courte durée à la destination de l’immeuble en copropriété.

TJ Paris, 8^ème Chambre, 3^ème section, jugement du 23 février 2024, RG n° 21/11598

TJ Paris, 8^ème Chambre, 2^ème section, jugement du 29 février 2024, RG n° 21/03182

TJ Paris, 8^ème Chambre, 2^ème section, jugement du 29 février 2024, RG n° 22/02321

TJ Paris, 8^ème Chambre, 2^ème section, jugement du 4 avril 2024, RG n° 22/02674

Il s’est posé la question de savoir si l’activité de location touristique de courte durée pouvait être compatible avec la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel/habitation.

Dan chacune des affaires, le Tribunal a tenu compte du caractère résidentiel des immeubles et a répondu par la négative.

Point commun de ces 4 décisions :

• Immeubles à usage mixte professionnel-habitation,
• Caractère résidentiel /immeuble de standing principalement destiné à l’habitation bourgeoise,
• Il a été jugé que l’activité présentait un caractère commercial avec fournitures de services d’une entreprise de ménage et prospection de la clientèle via des sites de location en ligne

Dans ces 4 cas, l’activité de location touristique de courte durée a donc été jugé incompatible dans des immeubles à usage mixte professionnel-habitation comprenant des règlements de copropriété rappelant clairement les caractères résidentiel, de standing et bourgeois de l’immeuble.

Le caractère commercial de l’activité a été jugé.

Peut-être en aurait-il été jugé différemment si les activités avaient eu un caractère civil et donc, sans la fourniture de services/prestations annexes (cf pour rappel l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024).

 

 

Il est rappelé :

• aux termes d’une délibération n° 7.1 du bureau métropolitain du 31 mai 2021, a été adopté le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice applicable au 1er juillet 2021,

• le propriétaire demandeur d’une autorisation temporaire de changement d’usage (d’1 an, renouvelable 5 fois) doit joindre l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage (ou à défaut, de produire l’accord de la copropriété),

• le Maire de Nice rejette 70 % des dossiers au motif lapidaire « que le règlement de copropriété n’autorise pas la location meublée touristique » soit au motif selon lequel « le respect des dispositions de la délibération n° 7.1 du 31 mai 2021 du Bureau Métropolitain de Nice côte d’Azur ne peut être vérifié (absence de l’attestation du syndic de copropriété) »,

• il convient alors de saisir le Maire d’un recours gracieux dans le délai de 2 mois de la notification de la décision, puis en cas de rejet (même implicite), de saisir ensuite le Tribunal administratif.

Or, cette interprétation par la Ville est très souvent contestable et injustifiée.

Mon cabinet a formé de nombreux recours gracieux au nom et pour le compte de clients auprès de la mairie de NICE, ainsi que contentieux devant le Tribunal administratif, estimant notamment que le pouvoir d’interprétation dudit règlement de copropriété, n’incombe pas au Maire de la commune mais relève du seul pouvoir d’appréciation du juge.

En, parallèle, l’UPLT avait déposé un recours devant le TA de NICE à l’encontre du règlement métropolitain précité.

Selon jugement rendu ce 31 janvier 2024, le TA de NICE a donc annulé les dispositions de la délibération du 31 mai 2021 en ce qu’elles portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété et a considéré qu’en cas de règlement de copropriété muet ou imprécis, il n’incombait pas à la commune de procéder à une interprétation relevant du pouvoir du juge.

Cela conforte d’autant plus le bien-fondé des recours engagés par mon cabinet à l’encontre des multiples refus de changement d’usage injustifiés décidés par le Maire de NICE.

La commune/Métropole, quant à elle, plutôt que d’en tirer les conséquences, annonce interjeter appel et qu’elle va « règlementer encore plus fortement la location saisonnière ».

La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Bien souvent, se pose la question de la compatibilité de l’exercice d’une activité de location de meublé de tourisme dans un immeuble où le règlement de copropriété soit interdit les activités commerciales soit mentionne une clause d’habitation bourgeoise.

Les copropriétés se fondent souvent sur une telle clause d’habitation bourgeoise pour indiquer que l’activité de location de meublé touristique est interdite en ce cas.

La ville de NICE elle aussi indique que les locations de courtes durées correspondent à une activité commerciale, en citant notamment un arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 février 2020.

De mon côté, j’indiquais que l’activité de location de meublé de tourisme n’est pas par nature commerciale mais peut très bien être de nature civile et ce, en me fondant notamment sur les jurisprudences suivantes :

• Cour d’appel de PAU du 30 mai 2020 :

« Cette activité doit en l’espèce être considérée comme de nature civile dès lors :

• qu’elle n’accompagnait d’aucune prestation de services accessoires…
• qu’elle n’est pas exploité sous forme de sociétés commerciales ou par un commerçant exploitant en nom personnel… »

« Il ne peut dès lors être considéré que l’exploitation du studio litigieux dans le cadre d’une location de meublé de tourisme constitue une activité commerciale prohibée en raison de sa nature, par le règlement de copropriété ».

• Cour de cassation du 8 mars 2018 qui exige, afin de qualifier l’activité de loueur meublé d’activité commerciale, que cette location soit accompagnée de prestations de services,

• Cour d’Appel de CHAMBERY, du 5 juillet 2022 qui rappelle ces principes et notamment que malgré des services annexes tels que le ménage la fourniture de petits-déjeuners ou le transfert vers l’aéroport, ce type de location ne constitue pas une activité commerciale :

« la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport, la fourniture de petits-déjeuners sont optionnels et ne permettent pas d’apparenter cette exploitation à une activité commerciale, ».

J’évoquais ces jurisprudences dans le cadre :

• de mes recours gracieux à l’encontre des refus de changement d’usage du maire de NICE,
• de mes recours contentieux devant le Tribunal administratif de NICE à l’encontre de la commune,
• ou encore en défense aux assignations en paiement d’une amende de 50 000 euros diligentées par cette dernière devant le Tribunal Judiciaire de NICE contre les copropriétaires qui pratiquent une activité de location en meublé touristique alors qu’ils n’ont ni sollicité et/ou ni obtenu l’autorisation de changement d’usage.

C’est justement suite à un pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de CHAMBERY du 5 juillet 2022 que la Cour de cassation a statué ce 25 janvier 2024 :

« Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».