par contact@diaz-avocat-nice.fr | Avr 21, 2021 | actualités, dernières actualités
Un des apports majeurs de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018 est l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de mettre à jour son règlement de copropriété dans un délai de trois ans, soit d’ici le 24 novembre 2021.
2 cas de mise en conformité : l’un vise le lot transitoire, l’autre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.
Pour rappel, l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
De nombreux règlements de copropriété ne sont plus adaptés et ne retranscrivent pas fidèlement l’existence des parties communes particulières, consacrées par la jurisprudence et crées de fait au sein de la copropriété, à savoir :
- les parties communes spéciales (parties et charges liés à un bâtiment ou une partie de bâtiment) ;
- les parties communes à droit de jouissance exclusif (loggia, balcon, toiture-terrasse, combles aménagés…) ;
- les lots transitoires (lors de la construction d’un immeuble, ces lots transitoires sont parfois conservés ; le promoteur vote ensuite et participe aux charges jusqu’à la construction et leur remplacement par de vrais lots privatifs).
A défaut de mise en conformité, l’existence de ces parties peuvent être remises en cause ; les copropriétaires s’exposent également à la disparition de leurs parties communes.
Conformément à l’article 6-2 de la loi précitée, toute partie commune spéciale doit impérativement être assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune.
Les copropriétaires qui bénéficient d’une partie commune spéciale mentionnée dans le règlement de copropriété disposent du droit de voter aux décisions d’assemblée générale la concernant tandis que les autres copropriétaires sont exclus de ce vote.
A contrario, si la partie commune spéciale n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou ne donne pas lieu à une grille de répartition de charges spéciales, celles-ci perdent alors toute existence et chaque copropriétaire pourra voter sur les décisions afférentes à ces parties.
Enfin, il est fréquent que soient accordés en assemblée générale des droits de jouissance sur des parties communes (cour, jardin, terrasse, stationnement de véhicule…).
Ce peut être aussi le cas dans le seul état descriptif de division.
Ce droit de jouissance doit être mentionné dans le règlement de copropriété ; à défaut, ce droit sera considéré comme étant inexistant.
Il est précisé à ce sujet que selon un arrêt de principe du 8 juillet 1992, la Cour de cassation juge que « l’état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel ».
Rôle du syndic :
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété seulement s’il y a lieu de le faire.
Tous les règlements de copropriété ne sont bien entendu pas concernés par cette mise en conformité imposée par la loi.
L’assemblée générale peut être saisie de cette question après qu’un professionnel qualifié désigné au préalable aura déposé un rapport préconisant une mise en conformité.
Le conseil syndical peut lui aussi, conformément à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, demander l’avis technique d’un professionnel pour déterminer la nécessité ou non de mettre à jour le règlement de copropriété et son exécution.
Le syndic peut aussi prendre l’initiative de consulter un avocat sur la nécessité ou non de mettre en conformité le règlement de copropriété de l’immeuble.
Pour exemple, si des charges spéciales sont appliquées sans qu’une mention expresse apparaisse dans le règlement de copropriété, le syndic doit alerter les copropriétaires à ce sujet et les inviter vivement à mettre en conformité le règlement de copropriété de leur immeuble.
Une fois l’audit réalisé, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété peut être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité absolue dite de l’article 25.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Mar 2, 2021 | actualités, dernières actualités
La situation sanitaire a engendré pour de nombreux locataires des difficultés pour régler les loyers commerciaux.
Quels sont les moyens d’action du bailleur et du locataire ?
Moyens d’action du bailleur :
Deux ordonnances du 25 mars 2020 (n° 2020-306 et 2020-316) aménagent la protection du preneur à bail commercial quant au risque d’acquisition de la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer durant la crise sanitaire.
Le bailleur ne peut pas engager une action tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail en cas de non-paiement des loyers pendant la crise.
Les clauses résolutoires sont privées d’effet pendant une période protégée du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 (ordonnance n° 2020-306) et du 12 mars 2020 au 11 septembre 2020 (si le locataire entre dans le champ d’application de l’ordonnance n° 2020-316).
Ces dispositions ne remettent cependant pas en cause l’exigibilité des loyers dus de sorte que le bailleur conserve la faculté d’agir en paiement.
En clair, la crise sanitaire ne dispense pas le locataire commercial de payer son loyer.
Moyens de défense pouvant être évoqués par le locataire :
Le droit commun des contrats a été évoqué pour contrer l’obligation au paiement des loyers, notamment :
- la force majeure,
- l’imprévision,
- l’exception d’inexécution,
- ou encore la destruction de la chose louée à laquelle serait assimilée la privation de jouissance résultant de la fermeture des commerces.
De nombreuses décisions ont déjà été rendues en référé, dans un sens ou l’autre, jugeant que l’un de ces moyens constituait ou non une contestation sérieuse à la demande de paiement du bailleur.
La Cour d’appel de GRENOBLE, aux termes d’un arrêt rendu le 5 novembre 2020, a quant à elle jugé que ni la force majeure, ni le fait du prince, ni l’exception d’inexécution ne peuvent être invoqués par le locataire commerçant pour se soustraire au paiement du loyer en période de Covid-19.
La Cour d’appel de PARIS, le 9 décembre, 2020 a elle considéré que « la fermeture des commerces est susceptible de constituer un cas de force majeure ».
De nombreuses décisions rendues en 2021 sont favorables au preneur.
Quasiment toute ces décisions font référence à la notion de bonne foi.
La bonne foi en juge de paix :
Les contrats doivent être exécutés de bonne foi (ancien article 1134 du code civil devenu 1104).
Les 10 juillet, 18 septembre et 27 novembre 2020, le tribunal judiciaire de PARIS avait déjà considéré :
« Les parties sont tenues de vérifier si les circonstances exceptionnelles ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. »
Dans la première affaire, le tribunal a constaté que le bailleur avait fait des propositions d’aménagement du paiement du loyer échu pendant la période dite juridiquement protégée et que le locataire n’avait pour sa part fait aucune proposition ne retour ; il a ainsi retenu que le bailleur avait exécuté de bonne foi ses obligations et a fait droit à sa demande en paiement intégral du loyer du 2ème trimestre 2020.Une formulation quasi-identique a été reprise par le juge des référés d’AIX-EN-PROVENCE (22 septembre 2020).
Le 26 octobre 2020, le juge des référés parisien a indiqué : « l’exception d’inexécution doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour toutes les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées » (contexte sanitaire).
En l’espèce, le locataire justifiait par des échanges de courriers s’être rapproché de son bailleur pour essayer de trouver une solution amiable. Le juge des référés a estimé que la demande en paiement du bailleur était dès lors sérieusement contestable.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a rendu deux décisions le 21 janvier 2021, favorables au preneur.
Il s’agissait pour l’une des décisions de loyers dus au titre des 3ème et 4ème trimestre 2020, période au cours de laquelle un restaurant était ouvert mais affecté par des mesures de police administrative.
Le locataire a évoqué l’exception d’inexécution pour refuser de payer l’intégralité des loyers dus.
Le juge des référés a notamment retenu :
- que l’exception d’inexécution doit être étudiée à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi,
- le preneur peut sans contestation possible se prévaloir de la survenance de circonstances imprévisibles,
- l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 (qui répute non-écrite notamment toute clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers) justifie à lui seul l’existence d’une contestation sérieuse.
La tendance semble donc à une protection des locataires commerciaux, sévèrement touchés par la crise sanitaire.
Encore faudra-t-il pour le locataire justifier avoir tenté de négocier de bonne foi avec son bailleur.
Il en est de même pour le bailleur qui ne devra pas se contenter d’assigner en paiement, sous peine de risquer de se voir opposer avec succès les différents moyens du droit des contrats évoqués ci-dessus.
La bonne foi, fondement essentiel du contrôle de la loyauté des comportements dans les relations contractuelles, sera quoi qu’il en soit un critère étudié de près par le juge saisi d’un contentieux relatif au paiement des loyers commerciaux pendant la crise sanitaire.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Fév 2, 2021 | actualités, dernières actualités
Il est rappelé que dans le cadre de la loi ELAN et plus particulièrement de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n° 2019-1101, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er juin 2020, plusieurs mesures ont été prises afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale.
L’une d’elle concerne le vote à distance par voie de formulaire : article 17-1 A
Cette mesure a pour but de lutter contre l’absentéisme en assemblée générale mais également permet de faire face à la crise sanitaire actuelle.
Lorsque le copropriétaire ne souhaite/peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer au syndic son formulaire de vote par correspondance.
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
« Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
L’ordonnance du 20 mai 2020 qui modifie l’ordonnance n° 2020-304 portant adaptation notamment des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété, complétée par le décret d’application et l’arrêté fixant le formulaire type des 2 juillet 2020, permet aux syndics de copropriété d’organiser des assemblées générales dématérialisées ainsi que des votes par correspondance.
L’arrêté fixe le modèle de formulaire et précise que ce formulaire type peut être complété sans qu’aucune des mentions du modèle type puisse être supprimée.
Ces dispositions sont entrées en vigueur dès le 4 juillet 2020.
Jusqu’au 1er avril 2021 et à sa discrétion, le syndic pourra décider de tenir l’assemblée générale par visioconférence ou par vote par correspondance.
En cas d’assemblée en visioconférence, les copropriétaires qui n’ont pas accès à un tel système pourront voter par correspondance au moyen d’un formulaire.
Si le syndic fait le choix d’une assemblée générale se tenant uniquement par correspondance : le modèle de formulaire de vote par correspondance est déterminé par l’arrêté du 2 juillet 2020 ; ledit formulaire doit impérativement être joint à la convocation. A défaut, l’assemblée pourra être annulée.
Le formulaire doit être signé par le copropriétaire et paraphé sur chaque page. A défaut, le syndic pourrait être en droit d’écarter la ou les pages non paraphées/signées.
Il doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l’assemblée générale.
Ledit formulaire de vote sera écarté lorsque le copropriétaire participe finalement à l’assemblée générale ou s’y fait représenter (article 14-1 du décret du 17 mars 1967).
Le président du conseil syndical ou l’un de ses membres assurera le rôle du président de séance et signera le procès-verbal dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée.
La feuille de présence doit indiquer les coordonnées des copropriétaires ayant voté par correspondance et mentionner la date de réception du formulaire par le syndic.
Il convient de rappeler que la tenue d’une assemblée générale uniquement par le biais du vote par correspondance n’est que subsidiaire.
L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 prévoit ainsi :
« par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».
Le syndic doit en conséquence préciser les raisons pour lesquelles le recours la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible.
En pratique, de nombreuses difficultés surgissent pour les assemblées générales tenues uniquement au moyen d’un vote par correspondance. En voici quelques-unes.
Quid des actes de candidature du(es) scrutateurs), membres du conseil syndical, secrétaire de séance ?
Il est conseillé aux syndics de poser la question au préalable aux copropriétaires en fixant un délai de réponse. Le formulaire pourra alors prévoir une mise au vote.
Comment voter le second tour dans le cadre des passerelles sans avoir connaissance du résultat du 1er tour ? étant précisé que le second vote n’est plus facultatif mais une obligation légale
Comment appréhender les ratures, contradictions, omissions d’un vote dans les formulaires ?
Si le copropriétaire n’a rien coché, il pourra être considéré comme absent au moment du vote ou abstentionniste. La première solution est préférable puisque le copropriétaire conservera sa faculté de contestation.
Quid des travaux ? il est conseillé de prévoir autant de questions que de devis proposés.
Les résolutions importantes, lourdes de conséquence, doivent être détaillées, motivées et précises.
La visioconférence est dans ce cas une bonne option.
L’exploitation des résultats des formulaires de vote implique dans ce cas un travail préparatoire pour le syndic pour ne pas ralentir et perturber le bon déroulement de l’assemblée générale.
La sécurité juridique des assemblées est mise à rude épreuve.
Le contentieux des contestations des assemblées générales devrait sans aucun doute exploser.
La jurisprudence nous donnera des premiers éléments de réponse. Quoi qu’il en soit et pour éviter le risque de contentieux, le syndic devra impérativement élaborer l’ordre du jour en associant et concertant le conseil syndical.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Nov 17, 2020 | actualités, dernières actualités
Il est rappelé que dans le cadre de la loi ELAN et plus particulièrement de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n° 2019-1101, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er juin 2020, plusieurs mesures ont été prises afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale.
L’une d’elle concerne le vote à distance par voie de formulaire : article 17-1 A
Lorsque le copropriétaire ne souhaite/peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer au syndic son formulaire de vote par correspondance.
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
« Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
Le décret du 29 octobre 2020 interdisant les déplacements ne prévoit pas de dérogation pour assister à une assemblée générale de copropriété.
L’ordonnance du 20 mai 2020 qui modifie l’ordonnance n° 2020-304 portant adaptation notamment des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété, complétée par le décret du 2 juillet 2020, permet aux syndics de copropriété d’organiser des assemblées générales dématérialisées ainsi que des votes par correspondance.
Jusqu’au 30 janvier 2021 et à sa discrétion, le syndic pourra décider de tenir l’assemblée générale par visioconférence ou par vote par correspondance.
En cas d’assemblée en visioconférence, les copropriétaires qui n’ont pas accès à un tel système pourront voter par correspondance au moyen d’un formulaire.
Si le syndic fait le choix d’une assemblée générale se tenant uniquement par correspondance : le modèle de formulaire de vote par correspondance est déterminé par l’arrêté du 2 juillet 2020 ; ledit formulaire doit impérativement être joint à la convocation.
Le formulaire doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l’assemblée générale.
Ledit formulaire de vote sera écarté lorsque le copropriétaire participe finalement à l’assemblée générale ou s’y fait représenter.
Le président du conseil syndical ou l’un de ses membres assurera le rôle du président de séance et signera le procès-verbal dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée.
La feuille de présence doit indiquer les coordonnées des copropriétaires ayant voté par correspondance et mentionner la date de réception du formulaire par le syndic.
S’agissant des contrats de syndic, rappelons que l’état d’urgence sanitaire a été déclaré jusqu’au 10 juillet 2020.
Le contrat de syndic expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021 (ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020).
Les copropriétés qui ont signé un contrat avec un syndic dont le mandat a expiré avant le 12 mars 2020 ou après le 23 juillet 2020 ne sont pas concernés par ces dispositions.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Nov 11, 2020 | actualités, dernières actualités
Le bras de fer entre les restaurateurs et les compagnies d’assurance continue devant les tribunaux de commerce.
Il est rappelé que des précédents épisodes se sont déroulés devant les juges de référé depuis le mois de mai 2020, ou au fond comme cela a été le cas à TOULOUSE, TARASCON, BOURG-EN-BRESSE, RENNES, MARSEILLE et PARIS.
Pour plus de précisions :
Après la position attendue du tribunal de commerce de PARIS intervenue le 17 septembre 2020 et de celui de MARSEILLE du 15 octobre 2020, c’est au tour du tribunal de commerce de LYON de s’être positionné dans l’affaire opposant le restaurant « Le Bacchus » à la compagnie AXA.
Il est rappelé que les tribunaux de commerce de TARASCON, RENNES, PARIS et MARSEILLE avaient considéré la clause d’exclusion de garantie réputée non-écrite et écarté ladite clause d’exclusion et ainsi, donné raison aux restaurateurs.
Contre toute attente, le tribunal de commerce de LYON a jugé en sens contraire.
Il est rappelé que le contrat d’assurance multirisques comportait dans ses conditions particulières une extension de la garantie « perte d’exploitation » dans le cas d’une fermeture administrative de l’établissement de l’assuré en raison notamment d’une épidémie.
Les juges lyonnais ont considéré :
- que « la fermeture d’un seul établissement pour cause d’épidémie au sein d’un département peut constituer une mesure plausible et cohérente, donc un fait probable, »
- que « le risque couvert demeure et se limite au cas où la cause n’engendre que la fermeture du seul établissement de l’assuré », de sorte que la « clause a bien un caractère limité et ne vide pas la garantie principale de sa substance ».
Le restaurateur a donc été débouté de ses demandes indemnitaires.
Le tribunal de commerce de LYON vient donc de semer le trouble alors qu’une jurisprudence constante et favorable aux restaurateurs se dégageait des autres tribunaux de commerce saisis au fond.
Il faudra désormais attendre les positions des cours d’appels qui seront saisies pour tenter d’y voir plus clair.
La saga continue.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Oct 26, 2020 | actualités, dernières actualités
Le bras de fer entre les restaurateurs et les compagnies d’assurance continue devant les tribunaux de commerce.
Il est rappelé que des précédents épisodes se sont déroulés devant les juges de référé depuis le mois de mai 2020, ou au fond comme cela a été le cas à TOULOUSE, TARASCON ou encore BOURG-EN-BRESSE.
La position du tribunal de commerce de PARIS était attendue et est intervenue le 17 septembre 2020.
Aux termes de 5 jugements rendus, le tribunal a considéré que la clause d’exclusion de garantie qui prévoit que la garantie perte d’exploitation n’est pas due lorsqu’à la date de la décision de fermeture, au moins un autre établissement, quelle que soit sa nature et son activité, fait l’objet, sur le même territoire départemental que celui de l’établissement assuré, d’une mesure de fermeture administrative, pour une cause identique ne peut valablement être opposée par l’assureur en ce qu’elle n’est pas limitée et vide ainsi la garantie de sa substance.
Le tribunal a relevé :
- que la police d’assurance est un contrat d’adhésion dont l’assureur est le rédacteur et responsable de la formulation et des garanties offertes,
- que l’assureur a prévu d’indemniser la perte d’exploitation suite à la fermeture administrative consécutive à une épidémie,
- qu’il est improbable qu’une épidémie ne touche qu’un seul établissement sur un même territoire,
- que la clause d’exclusion de garantie ne distingue pas l’épidémie des autres cas sanitaires qui permettent l’application de la garantie,
- de sorte que la garantie est inopérante et la clause vide de son contenu la garantie accordée.
Le tribunal a ainsi écarté la clause d’exclusion et ordonné une expertise pour chiffrer les pertes d’exploitation des restaurateurs.
Le tribunal de commerce de MARSEILLE s’est lui aussi prononcé aux termes de 2 jugements rendus le 15 octobre 2020.
Il a considéré que la clause d’exclusion opposée par AXA pour se soustraire à son obligation de garantie est réputée non écrite car elle ne satisfait pas aux dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances précisant qu’elle soit formelle et limitée, de sorte qu’elle vide de sa substance son obligation essentielle de garantie au sens de l’article 1170 du code civil.
Il est précisé que le tribunal de commerce de RENNES aux termes d’un jugement rendu le 24 septembre 2020, a considéré que la clause était confuse et devait être interprétée en faveur de l’assuré ; c’est donc sur la base d’une motivation différente que celles précédemment citées, qu’il est arrivé à la même exclusion, à savoir que la clause d’exclusion est réputée non écrite.
Après Tarascon et Rennes, les jugements rendus par les tribunaux de commerce de Paris et Marseille donnant raison aux restaurateurs semblent être les premiers d’une longue série à venir !
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