par contact@diaz-avocat-nice.fr | Oct 2, 2020 | actualités, dernières actualités
Dans le cadre d’un litige opposant la ville de PARIS à des propriétaires, la commune reprochait à ces derniers d’avoir loué leurs biens, pour des courtes durées et de manière répétée à une clientèle de passage sur la plateforme Airbnb et ce, sans avoir demandé l’autorisation préalable du maire de la commune ni avoir respecté les impératifs de compensation.
La Cour de cassation a saisi la CJUE pour savoir si la règlementation en cause (applicable notamment à Paris et dans les communes de plus de 200.000 habitants) était ou non conforme au droit de l’Union européenne.
Dans sa décision du 22 septembre 2020, tant attendue, la CJUE indique qu’une règlementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage, est conforme au droit de l’Union.
Elle précise que cette règlementation vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, ce qui constitue une raison impérieuse d’intérêt général.
La CJUE a ainsi confirmé la validité des dispositions prévues par l’article L. 631-7 et L. 631-7-1 dans sa portée nationale mais non locale.
Elle invite la juridiction de renvoi à trancher l’examen de la conformité de chaque dispositif local avec la règlementation européenne.
La juridiction nationale doit s’assurer que la règlementation s’avère adaptée à la situation du marché locatif mais également, compatible avec l’exercice de l’activité de location en cause.
En clair, les Tribunaux saisis doivent donc notamment vérifier la conformité de la règlementation locale (de la commune) et que la compensation exigée est justifiée.
Or, le mécanisme de changement d’usage est particulièrement opaque et difficilement compréhensible.
L’offre de commercialité est quasi inexistante en raison de l’absence de commercialité à vendre et de son coût dissuasif.
Il convient d’attendre l’examen de la Cour de cassation sur la conformité ou non du dispositif contraignant utilisé notamment par les Villes de NICE ou PARIS.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Août 25, 2020 | actualités, dernières actualités
Episode 1 :
Il est rappelé que le 22 mai 2020, le Tribunal de commerce de PARIS a répondu favorablement à la demande de condamnation de l’assureur à payer une somme provisionnelle au titre de la perte d’exploitation d’un restaurateur, à hauteur de 45.000 €, et a désigné un expert ayant pour mission d’évaluer le montant des dommages résultant de la perte de marge brute ainsi que celui relatif aux frais supplémentaires d’exploitation sur la période de fermeture administrative du restaurant.
Le restaurateur parisien Stéphane MANIGOLD a trouvé un accord avec la compagnie AXA et régularisé un protocole transactionnel.
Episode 2 :
Le Tribunal de commerce de LYON, saisi en référé, s’est prononcé le 10 juin 2020 (affaire du « Bacchus »).
Les conditions particulières du contrat, souscrit par le restaurateur exerçant dans le Beaujolais auprès d’Axa, prévoient :
« Perte d’exploitation suite à fermeture administrative
La garantie est étendue aux pertes d’exploitation consécutives à la fermeture provisoire totale ou partielle de l’établissement assuré, lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- La décision de fermeture a été prise par une autorité administrative compétente, et extérieure à vous-même,
- La décision de fermeture est la conséquence d’une maladie contagieuse, d’un meurtre, d’un suicide, d’une épidémie ou d’une intoxication. »
L’assureur a limité la portée de l’exigibilité de la clause « perte d’exploitation » en ajoutant l’exclusion suivante :
« les pertes d’exploitation, lorsque, à la date de la décision de fermeture, au moins un autre établissement, qu’elle que soit sa nature et son activité, fait l’objet, sur le même territoire départemental, que celui de l’établissement assuré, d’une mesure administrative, pour une cause identique ».
Le restaurateur estimait que l’exclusion consistait en une clause abusive et devant être considérée comme non-écrite ; les parties se sont également opposées sur les définitions des termes épidémie ou pandémie.
Le juge des référés a à juste titre relevé que l’utilisation du terme épidémie incluait celui de pandémie.
Il a rappelé :
- que ses pouvoirs juridictionnels lui permettaient de faire application d’un contrat mais pas de l’interpréter et, qu’il pouvait considérer une clause comme non-écrite uniquement si cet élément était non sérieusement contestable,
- que pour faire droit aux demandes du restaurateur, il serait nécessaire de relever qu’il est non sérieusement contestable que la clause d’exclusion vide de sa substance la clause de garantie, autrement dit qu’elle prive la garantie de l’essentiel recherché par le souscripteur.
Le magistrat a ainsi considéré :
« l’hypothèse d’une fermeture administrative circonscrite à un seul établissement n’est pas totalement inconcevable en début ou en fin d’épidémie lorsque des regroupements de cas, dits clusters, naissent. »
« l’exclusion n’étant pas totale et illimitée, il convient d’analyser si l’essentiel de l’obligation a été retirée ; que ce pouvoir n’appartient pas au juge des référés mais au juge du fond. »
Le restaurateur a donc été débouté et l’affaire a été renvoyée au fond à l’audience du Tribunal du 1er juillet 2020.
Cette décision semble logique au vu du cas d’espèce et il reviendra au juge du fond de trancher le litige.
Episode 3 :
Le Tribunal de commerce de BORDEAUX a lui aussi été saisi en référé à la requête d’un restaurateur à l’encontre de la compagnie Axa (affaire « Chez Aldo » au Pyla).
L’assureur a refusé sa garantie au motif que « sont exclues de la garantie les pertes d’exploitation lorsqu’à la date de la fermeture, au moins un établissement (…) fait l’objet, (…) d’une mesure de fermeture administrative pour une cause identique » et ce, dans le même département.
Il semble donc que les faits d’espèce soient les mêmes que ceux présentés au juge lyonnais.
La décision a été rendue le 23 juin et le juge des référés bordelais, tout comme celui de LYON, s’est déclaré incompétent au profit du juge du fond, et a également ordonné une expertise pour évaluer le montant des pertes d’exploitation.
Episode 4 :
Le Tribunal de commerce de MARSEILLE a quant à lui rendu une ordonnance de référé aux termes de laquelle il a indiqué que la clause d’exclusion ne saurait faire échec à l’application du contrat d’assurance souscrit par la société auprès d’AXA.
La compagnie a été condamnée à payer à son assuré une somme de 66.385 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité due au titre du contrat.
AXA a interjeté appel.
Episode 5 :
Ce 18 août 2020, le Tribunal de commerce de TOULOUSE, saisi au fond, a débouté le chef étoilé Michel SARRAN.
Il a considéré que la clause d’exclusion citée-ci-dessus ne prive pas l’obligation essentielle d’AXA de sa substance et qu’elle ne vide pas l’extension de garantie de sa substance.
Le chef étoilé a interjeté appel.
Episode 6 :
Le 24 août 2020, le Tribunal de commerce de TARASCON, a quant à lui rendu un jugement aux termes duquel il a condamné la compagnie à indemniser le restaurateur des pertes d’exploitation liées à la fermeture imposée de son établissement par les autorités administratives, soit une somme de 114.105,54 euros.
Le Tribunal a considéré que dans la mesure où le terme épidémie n’est pas défini, la clause d’exclusion opposée par AXA est trop générale et « n’est ni formelle, ni limitée » et doit donc être déclarée comme non-écrite, en application de l’article 1170 du code civil car « ayant pour effet de vider de sa substance la garantie due par AXA » dans les cas d’épidémie.
La compagnie a interjeté appel.
Episode 7 :
Le même jour, le Tribunal de commerce de BOURG-EN-BRESSE a quant à lui débouté un autre restaurateur et considéré que « ladite clause définit les conditions précises de son champ d’application… et restreint le périmètre géographique au même département que l’établissement concerné » et qu’elle est donc « formelle et limitée ».
Là encore, le restaurateur a fait appel.
Des faits et contrats similaires ont donné lieu à des décisions en sens inverse.
Les Cour d’appel saisies devront trancher.
To be continued…
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Juil 17, 2020 | actualités, dernières actualités
Le propriétaire d’une maison construite en limite de propriété peut-il créer dans le mur non mitoyen de sa cuisine un trou d’aération sans l’accord du propriétaire du terrain voisin ?
Aux termes d’une réponse publiée dans le JO Sénat du 9 juillet 2020, le Ministère de la Justice rappelle que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (C. civ., art. 544). Si en application de ce principe, le propriétaire d’un fonds est libre de pratiquer des ouvertures dans un mur, cette liberté est néanmoins encadrée suivant la situation juridique du mur, des fonds voisins ou encore la qualification de l’ouverture à laquelle il est procédé (C. civ., art.675, art. 676 et art. 677 ; CCH, art. L. 112-9, art. L. 112-10 et art. L. 112-11).
Selon une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-16.753, Bull. civ. III, n° 74 ; Cass. 3e civ., 21 déc. 1987, n° 86-16.177, Bull. civ. III, n° 217 ; Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15-26.761), ces restrictions ne s’appliquent qu’à des fonds contigus. La notion de contiguïté désigne la situation de deux propriétés appartenant à des personnes différentes et se joignant. A contrario, si les deux fonds sont séparés par un espace de terrain appartenant à un tiers, même relevant du domaine public, ces règles ne trouvent pas à s’appliquer.
En présence de deux fonds contigus, l’article 675 du Code civil exige le consentement du propriétaire du fonds voisin si le mur sur lequel l’ouverture est pratiquée est mitoyen, c’est-à-dire lorsqu’il appartient aux deux propriétaires.
Si le mur sur lequel l’ouverture est pratiquée n’est pas mitoyen, il convient de distinguer selon que le mur joint ou ne joint pas immédiatement le fonds contigu.
Si le mur le joint immédiatement, l’article 676 dispose que le propriétaire ne peut ouvrir que des jours, c’est-à-dire des ouvertures qui laissent passer la lumière mais pas l’air. Ces jours doivent satisfaire à certaines conditions techniques, conçues pour empêcher de regarder facilement le fonds voisin. L’ouverture doit être garnie d’un treillis de fer dont les mailles ne doivent pas avoir plus de dix centimètres d’ouverture, et ne doit pas pouvoir s’ouvrir (« à verre dormant »). En outre, l’article 677 du Code civil précise que le jour doit être pratiqué à 2,60 mètres au-dessus du sol de la pièce que l’on veut éclairer si elle se trouve au rez-de-chaussée. Cette hauteur est portée à 1,90 mètre s’il s’agit d’une pièce située dans un étage supérieur.
Si le mur se trouve en retrait du fonds contigu et ne le joint pas immédiatement, son propriétaire a le droit d’y pratiquer aussi des vues. Celles-ci correspondent à des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s’ouvrir, laisser passer l’air et permettre d’apercevoir le fonds voisin et d’y jeter des objets. Les juridictions du fond apprécient souverainement, au cas par cas, si une ouverture peut être qualifiée de vue en fonction d’un faisceau d’indices : la dimension de l’ouverture, sa situation et notamment sa hauteur dans le mur, sa finalité, l’incommodité subséquente, les matériaux employés, et de manière générale le risque d’indiscrétion qui résulterait d’un usage normal des lieux. S’il ménage une vue dans son mur, les articles 678 et 679 du Code civil obligent le propriétaire à respecter une distance minimale de 1,90 mètre entre les deux fonds pour l’établissement de vues droites et de 0,60 mètre pour les vues obliques. L’article 680 précise que ces distances se comptent depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a des balcons ou semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.
À défaut de respect de ces dispositions, le voisin subissant une ouverture irrégulière peut demander sa suppression, par exemple par son obturation ou sa transformation, notamment en jour laissant passer uniquement la lumière (voir par exemple : Cass. 3e civ., 26 févr. 1974, n° 72-13.235, Bull. civ. III, n° 93).
L’appréciation de ces qualifications et l’application de ces dispositions relèvent en toute hypothèse de l’appréciation souveraine des juges du fond, en fonction des circonstances précises de l’espèce.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Juil 6, 2020 | actualités, dernières actualités
Le développement massif des locations meublées touristiques de type Airbnb a contraint la Ville de Nice, précurseur sur le sujet, a les règlementer strictement.
Elle a ainsi créé un pôle « Protection des logements », composé de plusieurs agents assermentés pour diligenter des contrôles et dresser, en cas d’infractions, des procès-verbaux.
Les personnes souhaitant proposer leur bien à la location meublée touristique doivent être particulièrement vigilants et se conformer à la règlementation spécifique niçoise.
La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.
L’article L. 631-7-1 A du même code prévoit quant à lui qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
La Ville de Nice a renforcé sa règlementation sur les locations meublées touristiques.
Aux termes d’une délibération du bureau métropolitain du 21 décembre 2018, elle a adopté le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation.
Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé à Nice et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
1/ L’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage
Il est à noter que si vous louez votre résidence principale dans la limite de 120 jours/an, vous êtes dispensé d’effectuer une demande d’autorisation de changement d’usage.
Dans le cas contraire où vous souhaitez louer votre résidence principale plus de 120 jours/an ou votre résidence secondaire, vous devez alors préalablement obtenir une autorisation de changement d’usage en complétant le formulaire à télécharger à l’adresse suivante : http://www.nicecotedazur.org/habita…
Une autorisation valable pour une durée de 6 ans et sans compensation est accordée au propriétaire (une seule autorisation par foyer fiscal).
Au-delà de cette période de 6 ans, le propriétaire désireux de poursuivre ce type de location sera soumis au régime de la compensation (transformation de surfaces commerciales en logement afin de combler la perte de surfaces d’habitation du local transformé).
Par ailleurs, une compensation est obligatoire dès le 2ème logement mis à la location par le même propriétaire, c’est-à-dire que ce dernier devra acheter un local de surface équivalente à son bien dans le but de compenser la perte du local d’habitation.
Les personnes morales souhaitant pratiquer la location meublée touristique seront quant à elles automatiquement soumises à une obligation de compensation à partir du 1er logement.
Coordonnées de la cellule changement d’usage :
Maison de l’Habitant
Mission « Protection des Logements »
6, Allée Philippe Seguin
1er étage du bâtiment
06000 Nice
04.89.98.10.50
changement.usage@ville-nice.fr
2/ La déclaration de location en meublé touristique
En parallèle, la déclaration de votre logement en location meublée touristique auprès du service de la taxe de séjour est obligatoire.
L’obtention d’un numéro d’enregistrement en meublé touristique est obligatoire pour annoncer une location sur les plateformes internet type Airbnb, Booking.com, Abritel HomeAway, Tripadvisor, etc.
Il convient donc de s’enregistrer en parallèle par télédéclaration sur le site Taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur à l’adresse suivante :
https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca
Coordonnées du service de la Fiscalité Locale :
Métropole Nice Côte d’Azur
Service Fiscalité Locale
Pôle Taxe de Séjour
06364 Nice cedex 4
Renseignements E-mail uniquement : taxedesejour@nicecotedazur.org
Il est rappelé que le logement proposé à la location doit répondre aux normes de décence et que la location en meublé touristique ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété ni être contraire à la destination de l’immeuble.
Enfin, il est précisé qu’en vertu de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitat, des poursuites auprès du Tribunal Judiciaire de Nice peuvent être engagées pour mettre en œuvre les sanctions notamment prévues aux articles L.651-2 et L.651-3 du code précité : nullité des contrats conclus, amende civile, remise en état des lieux, sanctions pénales.
Les demandes de changements d’usage font ainsi l’objet de contrôles établis à domicile par des agents assermentés du pôle de protection des logements. Ainsi, en cas d’infraction constatée un procès-verbal pourra être dressé et transmis au Procureur de la République.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Juil 1, 2020 | actualités, dernières actualités
S’agissant du candidat locataire :
Un propriétaire bailleur a confié la gestion locative de son bien à un mandataire. Le locataire n’a plus réglé les loyers et le bail a été résilié.
Le bailleur a engagé une action en responsabilité et en indemnisation à l’encontre de son mandataire au motif que le bien a été loué à un locataire impécunieux.
La Cour d’appel de PAU a rejeté la demande indemnitaire au motif que les éléments versés aux débats ne permettaient pas de s’assurer que le mandant avait donné des instructions concernant les justificatifs à fournir par le locataire qu’il souhaitait voir entrer dans son appartement.
Selon un arrêt rendu le 11 mars 2020, la Cour de cassation considère que la cour d’appel a violé les dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, et qu’il incombe à l’agent immobilier, « quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications séreuses. » (Cass. Civ. 1, 11 mars 2019, n° 18-26577)
C’est donc à l’agent immobilier seul qu’incombe ce travail de vérification.
S’agissant du candidat acquéreur :
Dans le cadre d’une vente, l’acquéreur a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien. Le jour de la signature de l’acte définitif, l’acquéreur ne se présente pas. Les vendeurs ont assigné l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.
La Cour d’appel d’AMIENS avait rejeté les demandes dirigées à l’encontre de l’agent immobilier au motif suivant :
« Si l’acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien , ces éléments, figurant à la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont accepté et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes n’étaient pas suffisantes, et que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur. »
Selon un arrêt rendu en date du 11 décembre 2020, la Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 1147 ancien du code civil au motif que « l’agent n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté ». (Cass. Civ. 1, 11 décembre 2019, n° 18-24381)
L’agent immobilier, qui s’abstient de conseiller au vendeur de prendre des garanties ou de le mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il présente manque ainsi à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité civile à l’égard du vendeur.
par contact@diaz-avocat-nice.fr | Juin 12, 2020 | actualités, dernières actualités
Véritable bombe pour les plateformes publiant les annonces de logement pour une courte durée : Airbnb a été reconnue comme éditeur, et non simple hébergeur, des contenus déposés sur son site.
Une propriétaire a vu son logement sous-loué par sa locataire sans autorisation sur la plateforme Airbnb pendant 534 jours, ce qui a permis à la locataire d’encaisser la somme de 51.936,61 €.
Le Tribunal judiciaire de PARIS, aux termes de son jugement rendu le 5 juin 2020 précise :
« L’ensemble de ces éléments témoigne du caractère actif de la démarche de la société AIRBNB dans la mise en relation des hôtes et des voyageurs et de son immiscion dans le contenu déposé par les hôtes sur sa plate-forme.
Il est dès lors établi que la société AIRBNB n’exerce pas une simple activité d’hébergement à l’égard des hôtes qui ont recours à son site mais une activité d’éditeur.
…
Dès lors que l’hôte exerce une activité illicite par son intermédiaire, compte tenu de son droit de regard sur le contenu des annonces et des activités réalisées par son intermédiaire en qualité d’éditeur, elle commet une faute en s’abstenant de toute vérification, laquelle concourt au préjudice subi par le propriétaire. »
Airbnb est condamnée à payer à la propriétaire à titre de dommages et intérêts la somme de 51.936,61 € correspondant aux sous-loyers encaissés par la locataire ainsi que 1.558,20 € correspondant aux commissions perçues par la plateforme.
Airbnb doit donc opérer un contrôle a priori et non seulement a posteriori, de la légalité des annonces publiées sur son site.
A défaut, elle sera responsable, comme a priori les autres plateformes publiant des annonces de location en meublé touristique dite location saisonnière, des actes commis par ses utilisateurs et devra répondre des agissements illicites de ceux-ci sur la plateforme.
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