Location saisonnière type Airbnb : le Tribunal administratif de NICE annule la règlementation métropolitaine !

Location saisonnière type Airbnb : le Tribunal administratif de NICE annule la règlementation métropolitaine !

Il est rappelé :

  • aux termes d’une délibération n° 7.1 du bureau métropolitain du 31 mai 2021, a été adopté le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice applicable au 1er juillet 2021,
  • le propriétaire demandeur d’une autorisation temporaire de changement d’usage (d’1 an, renouvelable 5 fois) doit joindre l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage (ou à défaut, de produire l’accord de la copropriété),
  • le Maire de Nice rejette 70 % des dossiers au motif lapidaire « que le règlement de copropriété n’autorise pas la location meublée touristique » soit au motif selon lequel « le respect des dispositions de la délibération n° 7.1 du 31 mai 2021 du Bureau Métropolitain de Nice côte d’Azur ne peut être vérifié (absence de l’attestation du syndic de copropriété) »,
  • il convient alors de saisir le Maire d’un recours gracieux dans le délai de 2 mois de la notification de la décision, puis en cas de rejet (même implicite), de saisir ensuite le Tribunal administratif.

Or, cette interprétation par la Ville est très souvent contestable et injustifiée.

Mon cabinet a formé de nombreux recours gracieux au nom et pour le compte de clients auprès de la mairie de NICE, ainsi que contentieux devant le Tribunal administratif, estimant notamment que le pouvoir d’interprétation dudit règlement de copropriété, n’incombe pas au Maire de la commune mais relève du seul pouvoir d’appréciation du juge.

En, parallèle, l’UPLT avait déposé un recours devant le TA de NICE à l’encontre du règlement métropolitain précité.

Selon jugement rendu ce 31 janvier 2024, le TA de NICE a donc annulé les dispositions de la délibération du 31 mai 2021 en ce qu’elles portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété et a considéré qu’en cas de règlement de copropriété muet ou imprécis, il n’incombait pas à la commune de procéder à une interprétation relevant du pouvoir du juge.

Cela conforte d’autant plus le bien-fondé des recours engagés par mon cabinet à l’encontre des multiples refus de changement d’usage injustifiés décidés par le Maire de NICE.

La commune/Métropole, quant à elle, plutôt que d’en tirer les conséquences, annonce interjeter appel et qu’elle va « règlementer encore plus fortement la location saisonnière ».

Location saisonnière type Airbnb : le Tribunal administratif de NICE annule la règlementation métropolitaine !

Location saisonnière type Airbnb & activité de nature commerciale.

La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Bien souvent, se pose la question de la compatibilité de l’exercice d’une activité de location de meublé de tourisme dans un immeuble où le règlement de copropriété soit interdit les activités commerciales soit mentionne une clause d’habitation bourgeoise.

Les copropriétés se fondent souvent sur une telle clause d’habitation bourgeoise pour indiquer que l’activité de location de meublé touristique est interdite en ce cas.

La ville de NICE elle aussi indique que les locations de courtes durées correspondent à une activité commerciale, en citant notamment un arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 février 2020.

De mon côté, j’indiquais que l’activité de location de meublé de tourisme n’est pas par nature commerciale mais peut très bien être de nature civile et ce, en me fondant notamment sur les jurisprudences suivantes :

  • Cour d’appel de PAU du 30 mai 2020 :

« Cette activité doit en l’espèce être considérée comme de nature civile dès lors :

  • qu’elle n’accompagnait d’aucune prestation de services accessoires…
  • qu’elle n’est pas exploité sous forme de sociétés commerciales ou par un commerçant exploitant en nom personnel… »

« Il ne peut dès lors être considéré que l’exploitation du studio litigieux dans le cadre d’une location de meublé de tourisme constitue une activité commerciale prohibée en raison de sa nature, par le règlement de copropriété ».

  • Cour de cassation du 8 mars 2018 qui exige, afin de qualifier l’activité de loueur meublé d’activité commerciale, que cette location soit accompagnée de prestations de services,
  • Cour d’Appel de CHAMBERY, du 5 juillet 2022 qui rappelle ces principes et notamment que malgré des services annexes tels que le ménage la fourniture de petits-déjeuners ou le transfert vers l’aéroport, ce type de location ne constitue pas une activité commerciale :

« la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport, la fourniture de petits-déjeuners sont optionnels et ne permettent pas d’apparenter cette exploitation à une activité commerciale, ».

J’évoquais ces jurisprudences dans le cadre :

  • de mes recours gracieux à l’encontre des refus de changement d’usage du maire de NICE,
  • de mes recours contentieux devant le Tribunal administratif de NICE à l’encontre de la commune,
  • ou encore en défense aux assignations en paiement d’une amende de 50 000 euros diligentées par cette dernière devant le Tribunal Judiciaire de NICE contre les copropriétaires qui pratiquent une activité de location en meublé touristique alors qu’ils n’ont ni sollicité et/ou ni obtenu l’autorisation de changement d’usage.

C’est justement suite à un pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de CHAMBERY du 5 juillet 2022 que la Cour de cassation a statué ce 25 janvier 2024 :

« Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

Location saisonnière type Airbnb : le Tribunal administratif de NICE annule la règlementation métropolitaine !

Location saisonnière type Airbnb : la Ville de Nice assigne les copropriétaires qui n’ont pas obtenu l’autorisation de changement d’usage.

Il est rappelé :

  • aux termes d’une délibération n° 7.1 du bureau métropolitain du 31 mai 2021, elle a adopté le nouveau règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice applicable au 1er juillet 2021
  • que depuis le début d’année 2022, la ville a renforcé ses contrôles et augmenté considérablement le nombre de refus de dossier de demande de changement d’usage.

La mairie de Nice rejette nombre de dossiers au motif lapidaire « que le règlement de copropriété n’autorise pas la location meublée touristique ».

Il convient alors de saisir le Maire d’un recours gracieux dans le délai de 2 mois de la notification de la décision.

Suite à un recours gracieux, la mairie confirme très souvent sa décision de rejet.

A défaut, il reste la possibilité de saisir le Tribunal administratif de NICE.

En ce qui concerne les copropriétaires qui pratiquent une activité de location en meublé touristique alors qu’ils n’ont ni sollicité et/ou ni obtenu l’autorisation de changement d’usage par la commune de NICE, cette dernière a commencé à saisir le Tribunal Judiciaire de NICE d’actions judiciaires à leur encontre.

La commune de Nice assigne devant le Président du Tribunal Judiciaire de NICE selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles suivants du code de la construction et de l’habitation qui prévoient notamment :

L. 631-7

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

L. 651-2

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »

La mairie de NICE, à la suite de plaintes de voisins, demande à ses contrôleurs assermentés de se rendre sur place, de constater la présence de locataires et de dresser un procès-verbal de constat d’infraction.

Devant le Tribunal, elle tente de démontrer l’argumentaire suivant :

  • l’immeuble est à usage d’habitation et n’a fait l’objet d’aucun changement de destination,
  • le copropriétaire a procédé à un changement d’usage sans avoir obtenu préalablement l’autorisation de changement d’usage.

Elle sollicite la condamnation du copropriétaire à lui verser la somme de 50 000 € à titre d’amende civile prononcée en application de l’article L. 651-2 précité.

Le Tribunal doit donc s’assurer que la ville de NICE démontre cet usage d’habitation au 1er janvier 1970 dont la preuve incombe à la ville.

Si la commune ne peut faire cette démonstration, l’infraction n’est pas caractérisée et le copropriétaire échappera donc à toute amende.

Concernant un immeuble ou un appartement construit après 1970, la ville pourra communiquer le permis de construire démontrant que l’immeuble ou l’appartement litigieux est à usage d’habitation.

Vente immobilière : l’offre acceptée vaut-elle vente ?

Vente immobilière : l’offre acceptée vaut-elle vente ?

On m’interroge régulièrement, vendeur comme acquéreur, pour savoir si à la suite d’une #offre acceptée, l’une des deux parties peut se rétracter et ne pas finaliser la vente.

L’article 1113 du code civil prévoit : « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

L’article 1583 du code civil dispose quant à lui que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Dans une espèce récente, un couple avait proposé d’acquérir un bien, sans avoir recours à un prêt. Les vendeurs ont contresigné l’offre en ajoutant la mention manuscrite « lu et approuvé, bon pour acceptation de l’offre » ; avant de préciser ne pas donner suite, ayant trouvé un acquéreur plus offrant.

La cour d’appel a considéré la manœuvre comme étant une rupture licite de pourparlers (CA Paris, 20 novembre 2020, n° 18/21521).

📍 La haute cour casse cet arrêt et juge qu’il y avait accord des parties sur la chose et le prix rendant la vente parfaite, dont le vendeur ne peut se dédire (Cass. Civ. 3ème, 16 mars 2022, n° 21-10.586).

📍 Cela confirme une jurisprudence déjà établie jugeant que lorsque le vendeur signe et appose la mention « bon pour accord » sur la lettre d’intention d’achat adressée par l’acheteur, la vente est parfaite par l’accord des parties sur la chose et le prix (Cass. 3ème civ., 29 septembre 2016, 14-26.674).

L’acceptation d’une offre engage ainsi les deux parties qui ne peuvent se dédire, au risque de se voir assigner aux fins de réitération de la vente ou en paiement de dommages et intérêts.

Location saisonnière type Airbnb : le Tribunal administratif de NICE annule la règlementation métropolitaine !

Location saisonnière type Airbnb et refus de changement d’usage par la Ville de Nice.

La ville a confirmé auprès de Groupe Nice-Matin le renforcement des contrôles et l’augmentation du nombre de refus de dossier de changement d’usage : type Airbnb

– plus de 1000 contrôles en 2021
– pres de 300 courriers d’avertissements adressés
– des 1eres procédures lancées
– 250 dossiers de changement d’usage rejetés.

Le propriétaire demandeur d’une autorisation temporaire de changement d’usage (d’1 an, renouvelable 5 fois) doit joindre l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage.

La Ville de Nice rejette 2/3 des dossiers au motif « que le règlement de copropriété n’autorise pas la location meublée touristique. »

Or, cette interprétation par la Ville est très souvent contestable et injustifiée.

Il convient alors de saisir le Maire d’un recours gracieux dans le délai de 2 mois de la notification de la décision, puis en cas de rejet (même implicite), de saisir ensuite le Tribunal administratif.

En cas de poursuite de l’activité de #locationsaisonnière type Airbnb malgré le rejet du dossier de changement d’usage, la ville peut ensuite poursuivre le contrevenant devant le Tribunal Judiciaire et solliciter sa condamnation au paiement d’une amende de 50 000 euros, en se fondant sur les rapports dressés par leurs agents assermentés.

La ville de Nice, prétextant une volonté de régulation, suit donc la même voie que celle de Paris qui a multiplié les procédures contre les propriétaires.

Il est donc primordial de contester dans un 1er temps le rejet de la demande de changement d’usage.

Cela pourra vous éviter ainsi une procédure ultérieure engagée par la Ville devant le Tribunal Judiciaire, en paiement dune amende.

Location saisonnière type Airbnb : le Tribunal administratif de NICE annule la règlementation métropolitaine !

Location de meublé touristique type « Airbnb » à NICE depuis le 1er juillet 2021 

La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L. 631-7-1 A prévoit quant à lui qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La Ville de NICE a renforcé sa règlementation sur les locations meublées touristiques.

D’abord, via des délibérations des 10 juillet 2014 et 25 juin 2015.

Puis, aux termes d’une délibération du 23 juin 2017, en instaurant la déclaration d’enregistrement du meublé obligatoire, auprès de la mairie de NICE pour obtenir un n° à 13 chiffres qui figurera sur les annonces.

Ensuite, à l’occasion d’une délibération du bureau métropolitain du 21 décembre 2018.

Enfin, aux termes d’une délibération n° 7.1 du bureau métropolitain du 31 mai 2021, elle a adopté le nouveau règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations pour la ville de Nice applicable au 1er juillet 2021

Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé à NICE et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de NICE.

I/ L’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage

A/ principe

Les propriétaires au moment du dépôt de leur demande devront prouver que le changement d’usage est autorisé dans leur copropriété, pour cela ils devront joindre à leur dossier :

– une déclaration sur l’honneur,

– l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage,

– à défaut produire l’accord de la copropriété.

B/ la dispense d’autorisation au changement d’usage

Les changements d’usage de locaux d’habitation sont autorisés d’office, sans qu’il soit nécessaire d’en faire la demande pour les locations pour de courtes durées à une clientèle de passage, dès lors que le logement concerné constitue la résidence principale du loueur (L. 631-7-1 A du CCH). La durée de location cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an.

C/ Conditions de délivrance des autorisations de location de meublés touristiques

La demande est à formuler par le propriétaire du logement.

En ce qui concerne la 1ère demande de changement d’usage :

Une seule autorisation temporaire sans compensation d’une durée d’1 an renouvelable 5 fois pour une même durée (non fractionnable) peut être accordée par propriétaire (une seule autorisation par foyer fiscal). Cette autorisation est temporaire et nominative, attachée à la personne et non au local, elle est donc incessible. Il ne sera pas possible de transférer cette autorisation sur un autre bien détenu par un même propriétaire. Au-delà des 6 ans, ou en cas d’abrogation anticipée sollicitée par le propriétaire, il ne sera pas accordé de nouvelle autorisation temporaire pour le bien qui en a bénéficié ou sur un autre.

Au-delà de cette période de 6 ans, les propriétaires désireux de poursuivre ce type de location seront soumis au régime de compensation.

Si le propriétaire désire solliciter plus d’une autorisation, le régime de compensation s’applique de plein droit.

La reconduction annuelle de l’autorisation est tacite. Toutefois, l’administration se réserve le droit de ne pas reconduire l’autorisation par courrier recommandé dans les 2 mois qui précédent la date anniversaire de l’autorisation en cas de nuisances avérées et répétées dans le logement objet du changement d’usage ayant nécessité l’intervention des forces de l’ordre ou des constats par agents assermentés

La compensation est obligatoire par le même propriétaire, au-delà des 6 ans ou à partir du 2ème logement dédié au meublé touristique.

Régime pour les personnes morales : obligation de compenser dès le 1er logement mis à la location en meublé touristique.

D/ Conditions de renouvellement des autorisations temporaires pour les meubles touristiques déjà délivrées au titre des délibérations précédentes

Sont concernées les autorisations délivrées à des personnes physiques au titre des deux délibérations :

– N° 25.2 DU BUREAU METROPOLITAIN DU 10 JUILLET 2014

– N° 25.1 DU BUREAU METROPOLITAIN DU 25 JUIN 2015

Les autorisations temporaires déjà délivrées pourront bénéficier à leur demande expresse de prolongation(s) de validité d’une durée de 3 ans, sans dépasser toutefois la durée maximale de 9 ans.

Les demandes de prolongation doivent être formulées avant la date d’expiration de l’autorisation, la date de réception du dossier complet faisant foi. Toute demande formulée hors délai sera instruite selon les nouvelles dispositions issues du règlement applicable depuis le 1er juillet 2021.

E/ Pièces à produire :

Concernant les locations de meublés touristiques propriétés de personnes physiques :

  • Le formulaire adéquat correctement renseigné par le propriétaire ou son mandataire,
  • Le propriétaire fournira un titre de propriété et la dernière taxe foncière disponible dans leur intégralité,
  • La copie d’un document d’identité du propriétaire (CNI, passeport).
  • Pour les propriétaires représentés par un mandataire, l’annexe signée des deux parties justifiant de ce mandat,
  • Si le local objet de la demande est situé dans une copropriété, le propriétaire devra attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage,
  • Fournir l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage ou à défaut produire l’accord de la copropriété,
  • La partie du formulaire relative à la compensation et ses pièces justificatives, le cas échéant.

Concernant les locations de meublés touristiques propriétés de personnes morales :

  • Le formulaire adéquat correctement renseigné par le propriétaire ou son mandataire,
  • Titre d’occupation (bail, etc), la dernière taxe foncière disponible et attestation de propriété dans leur intégralité,
  • Pour les propriétaires représentés par un mandataire, l’annexe signée des 2 parties justifiant de ce mandat,
  • Si le local objet de la demande est situé dans une copropriété, le pétitionnaire devra attester sur l’honneur que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage,
  • Fournir l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage ou à défaut produire l’accord de la copropriété,
  • Les statuts actualisés de la société (Kbis ou autre) mentionnant une activité compatible avec la location de meublés touristiques,
  • La partie du formulaire relative à la compensation et ses pièces justificatives.

F/ Les sanctions

Notamment :

  • Amende civile jusqu’à 50 000 €,
  • Condamnation sous astreinte à remettre les lieux à l’usage d’habitation,
  • Sanctions pénales.

Les demandes de changements d’usage font ainsi l’objet de contrôles établis à domicile par des agents assermentés du pôle de protection des logements. Ainsi, en cas d’infraction constatée, un procès-verbal pourra être dressé et transmis au Procureur de la République.

Si vous recevez un courrier d’un agent de la ville afin de mener une opération de contrôle ou si vous avez été assigné par la Ville de NICE, l’assistance d’un avocat spécialisé en location de meublé touristique est nécessaire.

Coordonnées de la cellule changement d’usage :

Adresse physique :

Mission « Protection des Logements »

31 rue de Paris – 5ème étage

06000 Nice 

04.89.98.10.50 / 06.03.59.33.16

changement.usage@ville-nice.fr

Adresse postale :

Mission « Protection des Logements » – Service logement – Direction Habitat

Métropole NCA

5 rue de l’Hôtel de Ville

06364 NICE CEDEX 4

G/ Dispositif expérimental dit Location mixte

Par dérogation expérimentale au règlement en vigueur, tout propriétaire privé peut obtenir plus d’une autorisation dérogatoire de changement d’usage (ou au-delà de la validité de 6 ans de la première autorisation) en vue de pratiquer de la location meublée touristique les mois de juin, juillet et août dès lors qu’il loue à un étudiant allocataire CAF les 9 autres mois de l’année en respectant un plafond de loyer.

Les personnes morales et personnes physiques peuvent être bénéficiaires de ce type d’autorisation.

Il est donc envisagé à travers ce dispositif expérimental d’assouplir cette réglementation afin d’augmenter l’offre de logement à destination des étudiants en octroyant aux propriétaires qui souhaiteraient s’engager dans cette démarche, une ou plusieurs autorisations pour pratiquer de la location meublée touristiques durant la période estivale.

Il appartient au propriétaire de prouver la possibilité de pratiquer ce type de location mixte (estudiantine et touristique) au sein de l’immeuble.

Conditions pour le propriétaire :

  • Pratiquer un loyer maximum de 500 € charges comprises (ou 300 € si colocation)
  • Signer une convention spécifique avec le locataire
  • Le règlement de copropriété doit autoriser la location meublée touristique
  • La location touristique est autorisée seulement les mois de juin, juillet et août
  • Respecter les obligations liées à la taxe de séjour
  • Renouveler annuellement le dossier du changement d’usage

Conditions pour l’étudiant :

  • Etre allocataire de la CAF
  • Occuper le logement minimum 5 mois de l’année universitaire
  • Ne pas sous-louer le logement

II/ La déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour)

En parallèle, la déclaration de votre logement en location meublée touristique auprès du service de la taxe de séjour est obligatoire.

L’obtention d’un numéro d’enregistrement en meublé touristique est obligatoire pour annoncer une location sur les plateformes internet.

Il convient donc de s’enregistrer en parallèle par télédéclaration sur le site Taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur après avoir obtenue l’autorisation de louer en meublé touristique à l’adresse suivante : https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/metropole-nca

Coordonnées du service de la Fiscalité Locale :

Métropole Nice Côte d’Azur

Service Fiscalité Locale

Pôle Taxe de Séjour

06364 Nice cedex 4

Renseignements E-mail uniquement : taxedesejour@nicecotedazur.org

Clement Diaz Avocat