De nombreuses résidences de tourisme sont la propriété de sociétés civiles immobilières d’attributions qui donnent à leurs associés, en contrepartie de leurs prises de participations, un droit de jouissance sur une période et une durée déterminée, généralement d’une semaine, d’un logement précis au sein de la résidence (loi n° 86-18 du 6 janvier 1986).
Ce système a été développé dans les années 1970/1980 et a permis à de nombreuses familles sans gros revenus, de pouvoir bénéficier de vacances dans des zones touristiques dans lesquelles l’accession à la pleine propriété est rendue difficile (stations balnéaires ou stations de sports d’hiver).
Ces participations ont longtemps été commercialisées sous la dénomination trompeuse de multipropriété alors que les occupants d’un même logement ne sont pas propriétaires du bien, mais seulement associés de la société et détenteurs de parts leur conférant des droits et obligations.
Nombreux acquéreurs sont aujourd’hui âgés et se retrouvent dans une situation difficile, puisque devant payer des charges d’associé pour un logement dont ils ne peuvent plus jouir (problème de santé, difficulté de déplacement, etc).
Se pose alors la question de savoir comment se retirer de ladite société.
Pour se retirer, l’associé doit :
Soit faire valider sa demande de cession de parts par une décision unanime des associés lors d’une assemblée générale de la société ;
Soit attendre la dissolution de la société ;
Soit faire jouer son retrait de droit si les parts ont été reçues par succession moins de deux ans avant la demande de retrait ;
Soit faire valider par un Tribunal son droit de retrait pour juste(s) motif(s).
Il est difficile de trouver un acquéreur des parts pour deux raisons principales :
il n’y a quasiment pas de marché secondaire des parts d’occupation à cause de l’absence d’acheteur ; seules quelques sociétés spéculatrices se sont spécialisées dans la reprise des parts de SCI à temps partagé ;
les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (article 1861 du code civil).
Il convient donc de s’intéresser à la notion de « justes motifs » prévue par l’article 19-1 de la loi du 6 janvier 1986 et permettant d’invoquer un droit de retrait :
« Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice, notamment lorsque l’associé est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l’associé ne peut plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l’inaccessibilité de la station ou de l’ensemble immobilier concerné. »
Cette énumération n’est pas exhaustive et limitative et permet donc à l’associé souhaitant se retirer d’invoquer d’autres motifs qui seront alors soumis à l’appréciation du juge du fond.
Cette notion de « justes motifs » est peu aisée à caractériser ; il peut notamment y être fait référence pour des raisons liées à la situation personnelle de l’associé.
Il convient alors d’étudier la jurisprudence rendue à ce sujet.
Il a été jugé pour exemple, l’existence d’un juste motif pour les raisons suivantes en raison de l’âge et de l’état de santé de l’associé :
associé âgé de 94 ans justifiant par des certificats médicaux être dans l’impossibilité de voyager et de se déplacer, souffrir de problèmes cardiaques et d’un handicap pour marcher (Tribunal Judiciaire de NICE du 6 mars 2020) ;
associé âgé de 76 ans présentant une insuffisance respiratoire sévère de type BPCO, sous oxygène 24h/24h (CA Chambéry du 15 janvier 2013) ;
associés âgés de plus de 80 ans atteints de pathologies respiratoires et ne leur permettant pas de séjourner en altitude et donc dans le logement situé à LA PLAGNE (CA Chambéry du 15 janvier 2013 + CA Chambéry du 21 mai 2013) ;
associés nés en 1935 et 1939 justifiant que l’état de santé de l’épouse ne lui permet plus les déplacements sur de longues distances et les absences prolongées de son domicile (pour un appartement à Ténérife) et, que l’état mental de leur fille les empêche également de se rendre aux iles Canaries (TGI de Nanterre du 13 septembre 2012) ;
associée âgée de 87 ans justifiant être atteinte de pathologies la contraignant à une mobilité extrêmement et de plus en plus réduite, par difficultés majeures de marche et, époux âgé de 86 ans et présentant un déficit moteur majeur et définitif contrindiquant tout déplacement pour un long trajet dans le Var (TGI de Paris du 7 novembre 2012) ;
associés âgés de 85 et 86 ans justifiant de certificats médicaux laissant apparaître pour l’un une aggravation d’état de santé suite à AVC (troubles de l’équilibre, démarche hésitante) et pour l’autre, une perte d’autonomie avec un handicap de 80 % d’invalidité, en fauteuil roulant (TGI Bonneville du 6 décembre 2017) ;
associés demeurant à pratiquement 1000 kilomètres de la résidence de tourisme et alors que les époux justifient pour l’un, qu’il ne peut effectuer de longs trajets ni des efforts prolongés et qui ne peut être en position assise longtemps (CA Rennes du 13 février 2018) ;
associés démontrant des problèmes de santé et avoir tenté vainement de mettre en vente leurs parts à un prix modique (CA Paris du 23 janvier 2018).
En revanche, il a été considéré que l’associé ne justifiait pas de l’existence d’un juste motif au sens de la loi précitée pour prétendre se retirer de la société dans les cas suivants:
associé qui sollicitait le retrait compte-tenu d’une contre-indication médicale de voyager en avion qu’il justifiait par la production d’un certificat médical (CA de Paris du 28 juin 2013 & CA de Paris du 20 décembre 2012) ;
associé justifiant d’une impossibilité de continuer à bénéficier personnellement du bien situé à Meribel à 1700 mètres d’altitude pour des raisons de santé, mais ne démontrant pas des démarches sérieuses pour vendre ses parts sociales et l’impossibilité dans laquelle il serait de revendre ses parts (TGI de Paris du 2 juin 2016) ;
associé n’établissant pas, par la seule allégation de son âge et de ses problèmes de santé, un motif légitime lui ouvrant droit au retrait sollicité dans la mesure où la jouissance des droits peut également se réaliser par le prêt, l’échange ou la location et que le retrait est très désavantageux pour les autres propriétaires qui devront supporter les charges (CA de Chambéry du 11 avril 2013) ;
associé, qui faisait état de deux certificats médicaux mentionnant une opération de la hanche et un suivi cardiaque, mais ne démontrant pas une réelle impossibilité de vendre, ne justifiant d’aucune démarche pour louer les semaines attribuées, et démontrant seulement que si le cession de parts est difficile, elle n’est pas impossible (CA de Nancy du 27 mars 2014).
L’on s’aperçoit que des faits d’espèce semblant similaires ont donné lieu à des décisions allant dans un sens opposé les unes des autres.
Une chose est sûre : la demande de retrait pour juste motif, si elle veut prospérer, doit être démontrée par des pièces et démarches sérieuses et multiples.
Il est rappelé que dans le cadre de la loi ELAN et plus particulièrement de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n° 2019-1101, dont les dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020, plusieurs mesures ont été prises afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale.
L’une d’elle concerne le vote à distance par voie de formulaire : article 17-1 A
Lorsque le copropriétaire ne souhaite/peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer son formulaire en courrier recommandé au syndic sur la base des projets de résolutions reçus avec sa convocation et du formulaire de vote par correspondance.
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. « Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
***
Pour faire face à l’épidémie de covid-19, la garde des sceaux a présenté le 20 mai 2020 une ordonnance portant modification de l’ordonnance n° 2020-304 portant adaptation notamment des règles applicables aux contrats de syndic de copropriété.
Ladite ordonnance permet aux syndics de copropriété d’organiser des assemblées générales dématérialisées ainsi que des votes par correspondance.
Lien vers le communiqué/compte-rendu du Conseil des ministres du 20 mai 2020 : https://lnkd.in/dU38Qfb
Le rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 est publié au Journal officiel de ce 21 mai 2020 et précise notamment :
« En raison de l’épidémie de covid-19 et des interdictions de regroupement qu’elle entraine, les copropriétés se trouvent dans l’impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales. Cette situation étant amenée à perdurer au-delà de la période d’état d’urgence sanitaire, il est important de permettre aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale par présence physique, ce que la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application ne permettent pas. Dès lors, il est apparu nécessaire de permettre la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées.
Il est ainsi créé un article 22-2 s’insérant dans l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, ouvrant la possibilité au syndic de convoquer une assemblée générale, sans présence physique, les copropriétaires pouvant alors participer à l’assemblée par visioconférence, ou voter par correspondance (article 14).
Cet article prévoit également de permettre, dans les hypothèses où le recours à la visioconférence ne serait pas possible, que les décisions du syndicat des copropriétaires soient prises au seul moyen du vote par correspondance.
Il est en outre permis au syndic qui aurait déjà convoqué une assemblée générale d’avoir recours à ces nouvelles possibilités à condition d’en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée.
Il est prévu que ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020, date à laquelle les dispositions relatives au vote par correspondance prévu par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété entreront en vigueur. Il parait également nécessaire que ce dispositif puisse s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2020, date jusqu’à laquelle les autres dispositions dérogatoires relatives à la copropriété s’appliquent.
Pour compléter le dispositif, il est créé trois articles dérogeant pour la même période à certaines dispositions du décret du 17 mars 1967.
L’article 22-3, d’une part, aménage les règles de convocation et de tenue des assemblées générales lorsqu’il est fait application du dispositif prévu à l’article 22-2.
L’article 22-4, d’autre part, augmenter jusqu’à 15 % au lieu de 10 % le nombre de voix dont peut disposer le mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote de copropriétaires.
L’article 22-5, enfin, permet le recours à la visioconférence sans qu’il soit nécessaire que l’assemblée générale ait décidé au préalable des modalités de sa mise en œuvre. L’article 15 dispose enfin que l’ordonnance entre en vigueur immédiatement, qu’elle s’applique aux procédures en cours et l’article 16 que l’ordonnance est applicable à Wallis et Futuna. »
Les locations meublées touristiques de type Airbnb se sont massivement développées, notamment sur la Côte-d’Azur et plus particulièrement à CANNES où elles représentent environ 80 % de l’offre touristique contre 20 % pour les hôtels.
Les personnes souhaitant proposer leur bien à la location meublée touristique doivent être particulièrement vigilantes et se conformer à la règlementation applicable.
La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées (moins de 90 jours consécutifs) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.
L’article L. 631-7-1 A du même code prévoit quant à lui qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Or, la Ville de CANNES (contrairement à celle de NICE par exemple), et pour éviter des pertes de recettes fiscales en taxes d’habitation, n’a pas mis en place la lourde procédure de changement d’usage.
Néanmoins et si vous êtes propriétaire d’un logement meublé à CANNES et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches.
1/ La déclaration de location en meublé touristique en Mairie
Vous devez, préalablement à la location meublée touristique, effectuer une déclaration en mairie.
Cette obligation d’enregistrement auprès du service de la taxe de séjour s’applique à tous les meublés touristiques, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
L’obtention d’un numéro d’enregistrement en meublé touristique est obligatoire pour annoncer une location sur les plateformes internet type Airbnb, Booking.com, Abritel HomeAway, Tripadvisor, etc.
Il convient donc de s’enregistrer par télédéclaration sur le site Taxe de séjour de la Mairie de CANNES à l’adresse suivante :
https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/cannes
Ou bien de télécharger le formulaire Cerfa à l’adresse suivante :
La loi « ELAN », adoptée le 23 novembre 2018, réforme considérablement le droit de la copropriété.
Certaines dispositions contenues dans la loi étaient d’application immédiate.
D’autres, issues de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entreront en vigueur le 1er juin 2020 (sauf exceptions).
Ladite ordonnance permet de clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.
I/ Rappel des principales dispositions d’application immédiate depuis la loi adoptée le 23 novembre 2018
Pour rappel, il s’agit principalement :
Article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : le délai de prescription de 10 ans a été réduit à 5 ans et, le procès-verbal d’assemblée générale doit être notifié dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée (et non plus 2 mois) ;
Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : il a été modifié avec la création d’une super procédure de recouvrement de charges :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » ;
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : sanction du syndic en cas de non communication des pièces sollicitées par le conseil syndical ;
Votes en assemblée générale :
tous les travaux d’économie d’énergie sont votés à la majorité dite absolue de l’article 25 ;
le syndic ne peut ni conserver ni distribuer lui-même les mandats/pouvoirs en blanc (article 22 Loi du 10 juillet 1965) ;
le seuil de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, concernant le nombre de pouvoirs qui peut être détenu par le mandataire, est relevé à 10 % au lieu de 5% ;
tout délégataire pourra subdéléguer son mandat à une autre personne (article 22 précité) ;
chacun des époux peut recevoir personnellement des délégations de vote (article 22 précité).
II/ Principales dispositions applicables au 1er juin 2020
Une habilitation a été donnée au gouvernement de prendre deux ordonnances venant réformer le droit de la copropriété des immeubles bâtis.
La première est celle du 30 octobre 2019, n° 2019-1101, dont les dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020.
Les principaux axes de cette ordonnance sont les suivants :
renforcer les pouvoirs du conseil syndical et des droits des copropriétaires, et rééquilibrer la gouvernance des copropriétés,
faciliter la prise de décision en assemblée générale via des passerelles entre les différentes majorités de vote,
créer un régime spécial selon la taille/nombre de lots d’habitation et la destination de l’immeuble,
prévenir autant que possible les contentieux.
A/ Champ d’application du statut de la copropriété : article 1er Loi du 10 juillet 1965
À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, le statut de la copropriété est également applicable :
à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.
Il est possible de sortir du régime de la copropriété : pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers visés ci-dessus et déjà soumis au statut de la copropriété, une convention dérogeant au statut de la copropriété peut être adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
B/ Le syndicat des copropriétaires.
Action en justice à l’encontre du syndic : article 15 Loi du 10 juillet 1965.
Le président du conseil syndical peut désormais, en cas de carence ou d’inaction du syndic et sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. En l’absence de conseil syndical, cette action peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Cession de parties communes : article 16-1 Loi du 10 juillet 1965.
La part du prix découlant de la cession de parties communes revenant à chaque propriétaire lui est remise par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.
Création d’un syndicat secondaire : article 27 Loi du 10 juillet 1965.
Lorsqu’une même copropriété comporte plusieurs bâtiments, un ou plusieurs syndicats secondaires peuvent être créés, pour faciliter la gestion. Le recours au syndicat secondaire est étendu afin de permettre sa constitution, non seulement en présence de plusieurs bâtiments, mais également en présence d’entités homogènes susceptibles de gestion autonome.
C/ Le syndic.
Favoriser la transmission de la fiche synthétique : article 8-2 Loi du 10 juillet 1965.
« En l’absence de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale. »
Résiliation du contrat de syndic : article 18 Loi du 10 juillet 1965.
De nouvelles mesures encadrent la situation du changement de syndic : l’effet immédiat de la révocation du contrat de syndic en cours lorsqu’un nouveau syndic est nommé par l’assemblée générale est supprimé.
Les conditions dans lesquelles chacune des parties (le syndicat des copropriétaires et le syndic) peut mettre fin au contrat de syndic, sans indemnité, sont précisées. Le contrat de syndic peut également être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie, notion qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond. Lorsqu’au cours de la même assemblée, le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.
Rémunération du syndic et projet de contrat : article 18-1-A Loi du 10 juillet 1965.
L’encadrement de la rémunération du syndic (forfait pour les actes de gestion courante et liste limitative pour les prestations particulières) n’est applicable que pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission. Le syndic a la possibilité de percevoir une rémunération complémentaire spécifique à l’occasion de prestations qui ne relèvent pas de sa gestion courante et qui sont définies par décret. Le projet de contrat de syndic doit dorénavant respecter le modèle type de contrat défini par décret en Conseil d’Etat et doit être accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic. Le syndic encourt une amende administrative d’un montant maximum de 15.000 € pour les personnes morales en cas de manquement à ces obligations.
Prestations hors mission du syndic : article 18-1-A, II Loi du 10 juillet 1965
Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l’assemblée générale donnée à la majorité dite simple de l’article 24. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.
D/ Rôle et pouvoirs renforcés pour le conseil syndical.
Délégation de pouvoir étendue : article 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.
« Art. 21-1.-Sans préjudice des dispositions du a de l’article 25, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance. « La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement. »
Mise en concurrence des contrats de syndic : article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
« En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.
« Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet. » ;
Le conseil syndical devra mettre en concurrence le contrat de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. Les projets de contrats de syndic transmis à cette fin devront être conformes au contrat type et accompagnés de la fiche d’information [1].
En outre, l’inscription de la dispense de mise en concurrence à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédent celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic est désormais laissée à l’initiative du conseil syndical
Désignation des membres du conseil syndical : article 21 Loi du 10 juillet 1965 Les membres du conseil syndical peuvent désormais être désignés parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires.
E/ L’assemblée générale.
Plusieurs mesures ont été prises afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale.
Passerelles des articles 25-1 et 26-1 :
La passerelle de l’article 25-1 est généralisée en prévoyant que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas adopté la résolution à la majorité de l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Cette possibilité s’applique désormais non seulement aux résolutions votées en application de l’article 25 mais également en vertu d’une autre disposition.
L’article 26-1 est rétabli et permet, en l’absence de toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article 26 alinéa 1er, mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, à la même assemblée de se prononcer à la majorité de l’article 25 en procédant immédiatement à un second vote.
Vote à distance par voie de formulaire : article 17-1 A.
Lorsque le copropriétaire ne souhaite/peut pas être présent lors de l’assemblée générale, il pourra envoyer son formulaire en courrier recommandé au syndic sur la base des projets de résolutions reçus avec sa convocation et du formulaire de vote par correspondance.
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. « Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »
F/ Dispositions relatives aux petites copropriétés.
Un régime dérogatoire applicable de plein droit a été prévu pour les copropriétés de petite taille. Ainsi, un chapitre IV ter, consacré aux petites copropriétés, est ajouté. Ainsi, des dispositions particulières [2] s’appliquent aux copropriétés de 5 lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros [3].
Il est rappelé qu’une seconde ordonnance est attendue au mois de novembre 2020 afin d’instituer le code de la copropriété et ainsi tenter de rendre plus lisibles, simples et compréhensibles les règles applicables au droit de la copropriété des immeubles bâtis.
Les locations meublées touristiques de type Airbnb se sont massivement développées, notamment sur la Côte-d’Azur et plus particulièrement à ANTIBES JUAN LES PINS.
Les personnes souhaitant proposer leur bien à la location meublée touristique doivent être particulièrement vigilantes et se conformer à la règlementation applicable.
La location de meublé touristique consiste à mettre en location de manière répétée un local meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Cette offre de location en constante progression, si elle n’est pas encadrée, peut constituer une distorsion de concurrence vis à-vis des professionnels locaux.
C’est dans ces conditions que le 22 février 2018, le conseil municipal de la Ville d’ANTIBES a mis en conformité son portail de télédéclaration avec la règlementation applicable aux fins de renforcer la perception de la taxe de séjour mais aussi de lutter contre les pratiques déloyales vis-à-vis de l’offre touristique professionnelle.
Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé à ANTIBES et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez ainsi procéder à une déclaration préalable.
La déclaration de location en meublé touristique
Vous devez, préalablement à la location meublée touristique, effectuer une déclaration en mairie.
Cette obligation d’enregistrement auprès du service de la taxe de séjour s’applique à tous les meublés touristiques, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
L’obtention d’un numéro d’enregistrement en meublé touristique est obligatoire pour annoncer une location sur les plateformes internet type Airbnb, Booking.com, Abritel HomeAway, Tripadvisor, etc.
Il convient donc de s’enregistrer par télédéclaration sur le site Taxe de séjour de la Mairie d’ANTIBES à l’adresse suivante :
https://taxe.3douest.com/antibes.php
Ou bien de télécharger le formulaire Cerfa à l’adresse suivante :
Il est rappelé que le logement proposé à la location doit répondre aux normes de décence et que la location en meublé touristique ne doit pas être interdite par le règlement de copropriété de l’immeuble ni être contraire à sa destination notamment lorsque celle-ci est dite bourgeoise.
Enfin, il est précisé que le contrôle de la location saisonnière est assuré :
par le contrôleur de la taxe de séjour de la Mairie d’ANTIBES pour notamment les défauts de déclaration en mairie ou de reversement de la taxe de séjour,
par la DGCCRF pour le défaut de contrat écrit ou d’état descriptif des lieux ou encore dans le cas d’annonces mensongères.
Le décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 interdit tous les déplacements en dehors de son domicile (sauf quelques exceptions ET à condition de respecter les consignes sanitaires ET de ne pas se déplacer en groupe). Evidemment, ce décret interdit de se déplacer sur son lieu de vacances.
Quelles sont les conséquences en matière de location meublée touristique dite saisonnière ?
De nombreuses préfectures ont interdit la location meublée touristique, notamment celles de Charente-Maritime, Gironde, Landes, Pyrénées-Atlantiques, également sur le littoral vendéen et de la Loire-Atlantique, en Bretagne, la Somme ou encore la Haute-Savoie.
Sur la Côte-d’Azur, les locations saisonnières ont été également interdites dans les Bouches-du-Rhône, le Vaucluse, le Var, les Alpes-de-Haute-Provence, la Corse, et les Alpes-Maritimes.
C’est en vertu de l’arrêté préfectoral n° 2020-233 du 4 avril 2020 que « la location, à titre touristique, des chambres d’hôtels ainsi que des meublés de tourisme ou de tout autre logement destiné à la location saisonnière situés sur le territoire des communes de plus de 10.000 habitants ainsi que des communes du littoral du département des Alpes-Maritimes, est interdite jusqu’au 15 avril 2020 » et donc notamment sur les communes d’ANTIBES, CANNES ou NICE.
Depuis le 10 avril 2020 et l’arrêté n° 2020-248, la mesure d’interdiction a été élargie à l’ensemble des communes du département des Alpes-Maritimes.
A la suite de l’intervention du Président de la République du 13 avril 2020 et de la publication du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 prolongeant les mesures nationales de restriction des déplacements jusqu’au 11 mai 2020, la préfecture des Alpes-Maritimes a fait savoir par un communiqué de presse du 15 avril 2020 que le Préfet des Alpes-Maritimes a décidé de prolonger jusqu’au 11 mai 2020 l’interdiction dans l’ensemble du département des locations de chambre d’hôtel et d’hébergements saisonniers à des fins touristiques.
Il est précisé qu’en cas d’infraction, le propriétaire encourt une amende de 135 € qui peut être majorée à 375 € et au-delà ; celui qui loue est également passible de la même amende.
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